肇庆高新区强化党建引领
加强业主大会和业主委员会建设的
工作指引
目录
前言………………………………………1
一、工作启动……………………………2
二、成立首次业主大会筹备组…………5
三、首次业主大会前期筹备工作………12
四、首次业主大会投票组织工作………19
五、推选业主委员会主任、副主任……28
六、建立小区党组织…………………… 29
七、选聘物业服务企业………………… 30
八、资料备案及公章刻制管理…………34
九、完善指导监督制度建设……………36
十、业主委员会换届、改重组工作…… 38
党的十九届四中全会提出健全基层党组织领导的基层群众自治机制新要求。为强化党组织对基层社会治理的引领作用，激发基层社会治理活力，推进城市治理体系和治理能力现代化，促进肇庆高新区住宅小区管理领域健康发展，根据《民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规，以及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》、《肇庆市物业管理办法》、肇庆高新区《关于实施“邻里先锋，服务群众”项目建设社会治理共同体的方案》等有关规定及工作要求。
一、工作启动
一个物业管理区域内人数及面积达到20%以上业主可以联名向街道部门或所在社区居民委员会提出成立业主大会的书面要求。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主大会是小区相应领域工作的决策机构，推动小区党组织通过小区议事规则、管理规约确定为小区的决策领导机构，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
业主委员会是业主大会的执行机构，业委会履行法律法规规定和业主大会赋予的职责，不得擅自作出超出法律法规规定或业主大会授权的决定和行为。业委会成员从事业主大会或业主委员会决定的有关事项，不得以营利为目的，也不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。
根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及其他相关规定，物业所在地的房管部门、街道部门负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导协助和监督管理，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积 50%以上的，业主可以向街道部门或所在社区居民委员会提出成立业主大会的书面要求。
业主提出成立业主大会的书面要求的同时，提供其《商品房买卖合同》、《不动产权证》或《房地产权证》、法院判决书等有效房产证明、身份证明等资料复印件，供街道部门或所在社区居民委员会核对其业主身份。
本小区业主可申请参与征集业主签名的工作，报名参与征集业主签名者需向街道部门或所在社区居民委员会提交不动产登记证书复印件、身份证复印件进行申请，街道部门或所在社区居民委员会核实报名参与者无违法犯罪记录、无损害小区公共利益行为记录及其他恶劣行为记录的，报名参与者共同签订《关于参与征集业主签名工作的承诺书》(依照附件 2)后，方可给予批准并备案。
征集签名需要统一使用街道部门的规范表格(依照附件3)，需要充分尊重业主真实意愿，不得通过上门滋扰的方式或通过非法渠道获取及利用业主隐私资料信息的方式进行征集签名，不得以弄虚作假或助迫的手段征集签名，答名前应核实确定业主身份，任何人不得擅自代业主本人签名，不得在缺少委托材料的情况下准许其他人代业主签名，街道部门或所在社区居民委员会核实后，有前述违规行为的签名无效，产生恶劣影响的取消该次签名活动。
小区业主向街道部门提交联名申请的，联名签名需要业主本人签名或者委托他人签名。委托他人签名的，需附上不动产登记证书复印件、业主及受委托人的身份证复印件和授权委托书原件。授权委托书为该次联名申请成立首次业主大会专用，不得作其他用途，任何人不得伪造他人签名及业主信息。
二、成立首次业主大会筹备组
(一)发布成立首次主大会筹备组公告
小区业主书面向街道部门申请成立首次业主大会(依照附件 4)，街道部门审核符合成立业主大会条件的，由街道部门协调房管部门、社区居委会、建设单位，将组建首次业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)的事项公告全体业主(依照附件 5)。公示时间不少于 15日，公告中需明确筹备组成员自荐办法、筹备组成员人数及构成，同时应指定居民委员会办公场所或其他适宜场所作为首次主大会筹备临时接待、办公地点，并明确联系人和联系方式。
(二)筹备组成员产生
1.筹备组人员构成
筹备组原则上由街道部门代表 1人、房管部门代表 1人、社区居委会代表 1人、建设单位代表 1人(依照附件 6)和业主代表等共 7-15 人的单数组成。如建设单位因注销营业执照或其他原因不参加筹备组工作的，视为弃权。
2.筹备组业主代表报名
筹备组业主代表报名可通过以下三种方式:
(1)业主联名推荐;
(2)街道部门、社区居委会和党组织推荐主代表；
(3) 业主自荐作为筹备组成员。
引导鼓励具有小区业主身份的党员报名参加筹备组，优先鼓励和支持具备业主身份的党员通过法定程序成为筹备组业主代表，争取促使筹备组党员人数达到3名以上，建议和鼓励选用获得政府嘉奖荣誉、具有较高文化水平、有公共服务管理经验的业主或退休老干部业主。自荐参与筹备组成员的业主填写自荐表(依照附件 7)，将表格与不动产登记证书复印件、身份证复印件送到街道部门或者居民委员会，内容必须真实有效，弄虚作假的取消参与筹备组成员资格。业主为法人单位或者其他组织，委托其工作人员或其他人报名参加筹备组的，应当提交主体资格证明书复印件和授权委托书原件。
3、报名人员资格审核
街道部门应当对报名参加筹备组的人员进行资格审核审核其是否符合法定条件和品行等要求。不符合筹备组成员资格条件的，明确告知其本人不符合事项。筹备组成员对成立业委会工作具有重要作用，应具有较高尚的品德要求和一定的政治觉悟，要求是无犯罪记录、无曾遭受过治安处罚的记录、无不按时缴纳物业专项维修资金记录、自当次业委会筹备组工作启动的前两年内无累计拖欠物业管理费达到六个月以上(含六个月)的记录、无损害小区利益行为、无违反公序良俗行为的业主本人。
有多种物业类型及区域分布的物业管理区域，应结合区域分布情况，保证各种物业类型至少有 1名业主作为筹备组业主代表，符合要求的业主代表人数多于规定人数的，可抽签确定人选;符合要求的业主代表人数少于筹备组最低人数要求的，可由街道部门、社区居委会和党组织直接在符合要求的业主中推荐补齐业主代表。单一物业类型的物/管理区域筹备组成员确定办法，参考以上规定执行。
街道部门代表不符合筹备组成员资格的，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处应当及时更换。
(三)筹备组的成立
筹备组成员名单初步拟定后，街道部门应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况等向全体业主公示，公示时间不少于 15 日(依照附件 8)。业主对筹备组成员有异议的，应当以书面形式实名向街道部门提出并附不动产登记证书及身份证复印件。
由街道部门在15日内负责调查核实,异议成立需要更换成员的，由街道部门负责更换，重新公示。如无异议，或者异议不成立，筹备组正式成立，在物业管理区域向业主公告(依照附件 9)。
筹备组应当由成员中的街道部门代表召集、主持首次会议集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。街道部门或社区居委会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
(四)筹备组工作职责
筹备组应当做好以下筹备工作:
1.确认业主身份及投票权数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，投票权数应包含项目内全部专有部分数量,包含能办理产权证书的商铺、车位及其他特定空间;
2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
3.拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
4.确定首次业主大会会议表决规则;
5.按本指引及有关政策法规确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单;
6.剔除不合格的业主委员会候选人，确保选举公平公正，选举过程中如出现贿选、选票作假、恐吓强迫他人投票等恶劣行为的，选举作废，触犯法律的，移交司法机关处理;
7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前公示，公示时间不少于 15日。
(五)筹备组会议
筹备组会议由筹备组组长召集，筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织业主事先申报并通过资格审核的代理人除外。筹备组每次召开会议时间由筹备组组长具体确定(会议时间为法定工作日的工作时间)。筹备组会议中的业主成员应守时守纪，不迟到，不早退，不无故缺席。无故缺席2次的，无故中途退会2次的，视为自动放弃参加筹备组工作，按自动退出筹备组处理。
筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，筹备组需要表决的事项一般实行少数服从多数原则，即必须经筹备组全体成员过半数通过，方为有效。筹备组组长对于涉及法律、法规、政策执行的表决事项具有一票否决权，即此类表决事项只要筹备组组长投了反对票，无论赞成票有多少，该项表决的事项也不视为通过。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认。
三、首次业主大会前期筹备工作
(一)拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》草案
筹备组成立后，应按照筹备组职责参照高新区《业主大会议事规则(示范文本)》(依照附件10)和《管理规约(示范文本)》(依照附件 11)，结合实际情况，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》两份草案提交高新区房管部门审核，房管部门审核通过后，形成征求意见稿向广大业主公示。
业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面实名形式并附房产证、身份证复印件向筹备组提出书面意见。公示期满业主无异议或者异议不成立的，确定《业主大会议事规则》和《管理规约》草案文本。业主提出异议并经筹备组集体讨论决定采纳业主意见的，按程序修订。
(二)确认业主人数、投票权数
1.专有部分面积，按照不动产登记证书记载的建筑面积计算;尚未办理不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按购房合同记载的面积计算。建筑物总面积，按专有部分面积总和计算,以房管部门备案数据或测绘报告为准。
2.建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位尚未出售的专有部分按一人计算;可以办理产权的车库、车位等特定空间作为业主专有部分纳入总户数计算。
3.一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但其所代表的业主人数为一人。
4.总人数，按照前项统计总和计算。
(三)自荐和推选首届业主委员会候选人
1.发出自荐和推荐业主委员会委员候选人通知
筹备组在物业管理区域显著位置张贴自荐和推荐业主委员会委员候选人的通知，通知中应载明自荐和推荐业主委员会委员候选人的办法、候选人应具备的条件，相关表格获取渠道、表格填报截止日期、表权送达地点、工作时间及接收人等信息(依照附件 12)。
2.发动业主自荐报名和组织推荐业委会候选人
筹备组应广泛发动业主自荐参与，尤其是要发动获得政府嘉奖荣誉、具有较高文化水平、有公共服务管理经验条件的业主或退休老干部业主积极参与，街道部门、社区党组织应发动党员业主积极报名，筹备组会同社区党组织结合业委会委员人数(5-15 人单数)优先推荐符合条件的党员业主报名参选，促使党员候选人不小于 3人。筹备组指导所有候选人填报业主委员会人选情况简历表(依照附件 13)和审查表(依照附件 14)，连同身份证复印件(核对后原件退还)、不动产登记证书复印件(核对后原件退还)一起交给筹备组。
业委会不仅具备公益性，而且还需要掌握有关法律法规政策，并有一定量的文字性工作，在党员委员中提名业委会主任、副主任时，应适当兼顾工作背景、学历、获得的政府嘉奖荣誉等因素。
3.业委会候选人基本要求:
(1)具有完全民事行为能力;
(2)坚持中国共产党的领导、拥护中国特色社会主义制度，遵守国家有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(3)具有必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力;
(4)按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，当次业委会筹备组工作启动的前两年内，至业委会投票选举无累计欠费达到六个月以上(含六个月)的记录,无煽动组织他人拒缴、拖欠物业专项维修资金和物业服务费用行为;
(5)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物!服务的企业及其下属单位任职;
(6) 不得有参与邪教组织、非法组织参与集体上访等影响社会稳定的记录;
(7)不得有犯罪记录或者曾遭受过治安处罚的违法记录,不得有违背公序良俗行为:
(8)不得有组织和煽动群体性事件，在公共场所非法聚集，围堵冲击国家机关，煽动、串联、胁迫、诱使、幕后操纵他人信访等违反《信访条例》的行为;
(9)无损害公共利益行为，不得有存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(10)不得有存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的行为;
(11)无其他不适合担任业委会委员的情形。
4.组织审核和考察
筹备组会同社区党组织对所有候选人进行初步资格审查，将符合条件的初步候选人名单汇总报街道部门和房管部门，街道部门和房管部门一致同意后，街道部门派员与候选人进行集体廉洁谈话及签署参选承诺书(依照附件 15)筹备组成员意向参选业委会成员的，该意向人应回避资格审查工作，不得干涉候选人资格审查，筹备组成员不符合业委会候选人资格的，自动退出参选业委会。
(四)公示候选人名单、相关制度和信息
筹备组先将《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、候选人名单(依照附件 16)和简历资料公示 15 天，公示期间，业主有异议的，应当以书面形式向筹备组提出。公示期满业主无异议或者异议不成立的，确定业主委员会正式候选人、《业主大会议事规则》和《管理规约》文本。
筹备组填写好《关于召开首次业主大会的通知》以及会议时间、地点、议题和议程在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告 (依照附件 17)。筹备组上报社区党组织、街道部门、房管部门拟召开业主大会无异议后，按街道部门和房管部门官批制定的统一格式印刷好《业主大会议事规则、管理规约表决表》、《选举业主委员会委员选票》和《首次业主大会授权委托书》，表决选项应包含同意、反对及弃权三种意见(依照附件 18、19、20)。
(五)候选人廉洁谈话、签订参选承诺协议
街道部门与正式候选人进行集体廉洁谈话及签署参选承诺书的，候选人应承诺遵守业委会的管理规定，业委会是业主大会的执行机构，而非是业主、业主大会的领导机构。业委会在法律法规规定及业主大会授权范围内履行职责，在未获得业主大会授权时，不得擅自代表业主和业主大会，不得超越业主大会或违背业主大会作出决定。候选人必须承诺廉洁无私、接受党组织的领导、接受政府部门管理监督及其他必要模范履职要求，如发生违规行为或有制造恶劣影响的行为时自愿接受党组织及政府主管部门作出的暂停委员资格及其他处罚。
四、首次业主大会投票组织工作
(一)投票的形式与要求
业主大会会议可以采用书面征求意见、集体讨论或电子平台表决的形式，如果有电子表决平台可供使用的，优先使用电子表决平台，上述电子表决平台为主管部门搭建专用的电子表决平台，电子表决平台使用按照相关配套的规定实施。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，业主本人应提供不动产登记证书复印件、身份证复印件及《首次业主大会委托书》，《首次业主大会委托书》应按照街道部门和房管部门审批制定的格式统一印制，载明当次三大会的委托内容、委托期限，委托书应与当次业主大会表决内容及期限范畴相同，做到一事一议一委托。
(二)书面形式召开业主大会会议的程序
1.通知
筹备组应在会议召开 15 日前(但因发生紧急事件需召开临时会议的除外)向全体业主公告以下内容：
(1)会议召开的起、止时间;
(2)会议的召开地点;
(3)会议的召开方式;
(4)会议讨论、表决的议题及相关材料;
(5)本次投票应参与的业主总人数、专有部分建筑面积总和。
上述会议内容应在物业管理区域内显著位置，包括小区公告栏、每个楼栋首层大堂公告栏等公告。
2.派票
为防止在派票环节出现派票人员利用工作之便施加影响力诱导业主投票的不公平乱象，业委会候选人及近亲属不得参加派票。
有下列情形之一的，均为表决票或选票已送达：
(1)当面领取，由业主到居委会或小区物业服务中心领取，并填写《选票签收记录表》(依照附件 21)；
(2)提前公告并在街道部门、社区居委会代表的见证下，在投票开始日的7日前投放至业主本人信报箱；
(3)按照业主提供的联系地址以邮政特快专递或挂号信等可保留凭证的方式在投票开始日的7日前送出。
3.投票
业主大会会议召开及投票周期时长一般7至15 天，有实际困难导致投票期内无法完成投票的，筹备组可视实际情况申请延长不超 15 天，由街道部门和房管部门视情况决定是否给予批准，合共投票期总时间不超过 1 个月。
票箱应设置在小区公共区域有视频监控的指定位置，票箱应在指定的时间段开放接受投票，筹备组应安排专人在接受投票时段值守票箱，并接受群众监督，严格对投票人做好核查记录，杜绝投票过程发生舞弊问题。
业委会候选人及近亲属不得成为票箱值守人及投票记录人，票箱值守及投票记录人员必须公平公正，严禁利用工作之便施加影响力误导、诱导业主投票，当日投票结束后，投票箱在相关人员的见证下加贴封条并送交居委会统一保管。
选票应由业主本人或其合法委托人、监护人填写并投票，委托他人投票的，应随选票同时提交按照筹备组制定统一格式的书面委托书、委托人不动产登记证书复印件、委托人身份证复印件及被委托人身份证复印件。
委托投票数占总投票数的比例不得超过 20%，代理人持委托书参加投票的，需要同时提供本人身份证复印件、委托人身份证复印件、委托人房产证复印件、委托人《首次业主大会委托书》合计四份书面资料进行投票，四份书面资料须同时提供齐全，投票后归档备查。在收集业主纸质选票时，应要求投票人出示有效身份证明，与业主清册比对，再次核对投票人的身份，并在《业主大会投票记录表》(依照附件 22)上记录，并由投票人签名、工作人员签名见证。
4.点票
业主大会应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，业主本人或委托代理人在表决票上和选举票上签字确认后按照规定方式交回的有效表决票和选举票视为当次业主大会的实际参加人。
政府房管部门、街道部门和居委会监督筹备组对表决票、选票的真实性、完整性及有效性进行筛选统计，有业主基本信息登记(姓名房号电话)的选票作票数统计，不按本指引所投的选票或缺少业主基本信息的选票作为废票视为未参加当次业主大会，参加当次主大会的业主人数和专有部分面积数按照经筛选后有效的实际表决票数进行统计。
筹备组应在政府街道部门、社区居委会、房管部门和业主代表的监督下安排专人(业主或社工)唱票、监票、统计汇总结果，并由社区党组织代表、街道部门代表、房管部门代表、唱票员、监票员、计票员签名确认，邀请到会的业主代表签名见证。业委会候选人及其近亲属不得担任业主委员会选举开箱点票工作的唱票员、监票员、计票员。
街道部门、房管部门安排专人抽查参会有效票数的5%-10%投票进行真实性调查，抽查要数中超过 20%为弄虚作假的，该次大会结果作废，选票当场封存，将派发选票、投票、唱票、投票结果及抽查调查结果统计等相关情况的记录和选票封存妥善保管，以备查询。
5.询异
开箱点票后，应就投票情况及表决结果在小区显著位置(包括小区公告栏、每个楼栋首层大堂公告栏等)张贴询异公告，询异期不得少于 7日。询异公告期内，有异议的业主可以填写书面材料及时向筹备组、街道部门、房管部门提出异议，筹备组应在街道部门、房管部门的监督下对业主的异议进行处理并于收到异议之日起15日内书面回复异议人。
(三)公开投票结果
筹备组应当将投票表决结果向全体业主公示(依照附件 23)，公示内容应当包括建筑物专有部分的门楼号牌、建筑面积、投票方式，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等，公示时间不少于 30日。
(四)表决结果生效公告
业主委员会设委员 5-15 名，实行差额选举，差额人数不超过 3 人。当获得的《主大会议事规则》及《管理规约》表决票同意数达到法定要求及获得法定当选票数的业委会候选人人数多于5人时，《业主大会议事规则》及《管理规约》生效，业主委员会成立。
当获得法定当选票数的业主委员会委员候选人人数多于5人但不足设定名额时，以5人(含)以上的实际单数为准，排序最后一名双数人员作为业主委员会候补委员。
当获得法定当选要数的业主委员会委员候选人人数多于设定名额时，按得票高低设定名额数的候选人为业主委员会委员，其他达到法定票当选票数靠前人员作为业主委员会候补委员。
业主委员会候选人得票顺序，按照所得投票的专有部分面积占物业管理区域业主专有部分面积之和的比例与所得投票人数占物业管理区域业主总人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票的专有部分面积占物管理区域)主专有部分面积之和的比例高者排名靠前，按上述仍排名相同的，可由筹备组协商或抽签确定顺序。业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的,筹备组应当及时通告全体业主(依照附件24、25)。
(五)表决未生效处理
同一表决议题日隔期限:对表决议题间隔期限应在小乂的议事规则里约定，在规定时间内业主大会表决事项达不到有效参会人数或不能获得法定业主投票同意或授权的当次业主大会表决议题不通过，同样议题表决最少需要间隔 365 天并按照本指引召集新一轮业主大会重新启动。
(六)业委会换届选举、召开定期业主大会或临时业主大会表决小区事项的组织工作按照本条执行。
五、推选业主委员会主任、副主任
业主大会自会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。主委员会自产生之日起7日内召开业主委员会会议，推选业主委员会主任、副主任，党员优先成为业主委员会主任、副主任。
业委会不仅具备公益性，还需要掌握有关法律法规政策，并有一定量的文字性工作，在党员委员中提名业委会主任、副主任时，应适当兼顾工作背景、学历文化、获得的政府嘉奖荣誉等因素。社区党组织在对业委会委员综合考核后，提名主任(1人)、副主任(1~2人)的初步人选，提交业委会委员全体会议选举产生。
六、建立小区党组织
坚持党对一切工作的领导，建立小区党组织。推动小区业主党员亮明党员身份，到小区党组织报到。有3名以上(会3 名)正式党员的住宅小区，可不转接党员组织关系，结合实际成立党组织;党员人数不足 3 名的，由社区党组织通过增补、调整非本小区业主党员等方式，促使党员人数达到3名以上。小区党支部一般设书记1名，根据工作需要可增设1名副书记,由社区党组织提出初步人选，报街道部门考察审批同意后任命或选举产生。
根据住建部、中央政法委等十部委《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求“坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社文党组织兼职委员。符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。”小区党组织可包含业主党员、业委会党员、居委会党员、物业服务中心党员，建立共管共建机制，促进小区和谐发展。
七、选聘物业服务企业
业主大会表决续聘还是选聘物服务企)时，按照《民法典》及其他最新法律法规的规定，达到法定主数续时，不再进入选聘环节;达到法定业主数选聘时，进入选聘环节，统计业主选择的选聘方式，按达到法定票数的业主选择的方式进行选聘;续聘与选聘均达不到法定业主数时，物业服务企业继续履行物业服务合同提供物业服务。
1.招标分为公开招标和邀请招标，提倡业主、业主大会采用公开招标方式选聘物业服务企业。招标按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》相关法规实施。自行招标的应符合《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十条规定：“招标人具有与招标项目规模和复杂程度相适应的经济、工程技术、概预算、财务和管理等方面的专业人员，以及三名以上具有同类项目招标经历的人员，可以自行办理招标事宜。”
选择自行办理招标事宜但达不到三名以上具有同类项目招标经历的人员的，街道部门和房管部门应给予指导协助与监督管理，可委托行业协会在行业主管部门建立的专家库随机抽取三名无利害关系的物业管理专家或其他具备相关资格的人员代替参与。
对于投诉的处理，依照《中华人民共和国招标投标法实施条例》第六十一条、六十二条、六十三条及其他相关法规规定，投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以按规定向有关行政监督部门投诉，行政监督部门依规决定是否受理投诉。行政监督部门处理投诉，有权查阅、复制有关文件、资料，调查有关情况，相关单位和人员应当予以配合，必要时，行政监督部门可以责令暂停招标投标活动。
2.组织召开业主大会一人一票对参与竞选的入围企业进行最终表决选聘的，选聘工作的事项应先召开业主大会并得到业主大会表决通过，经过主大会授权后再实施，表决内容包括但不限于是否授权小区党组织和业委会共同选聘物业服务企业，如何设置物业服务企业预审资格条件、制定物服务内容、物服务标准、物业服务收费方案、物业服务合同期限等重要内容。进入业主投票表决具体物业企环节时必须有三家以上(含三家)企业以供表决，数量不够的，应该重新修改制定招标文件，以确保有三家 以上(含三家)合格企业。
3.物业服务企业在参与业主、业主大会选聘工作前，应要求对方提供证明材料，证明该选聘工作已经业主大会表决通过。对方无法提供证明材料之前，物业服务企业不可擅自参与。
4.街道部门、房管部门负责业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作，对物业服务企业违规行为予以纠正、处罚。对业主委员会的违法违规行为予以纠正、撤销，接受处理业主大会选聘物业服务企业活动中的投诉。
5.行业协会应按照《广东省物业管理条例》及相关规定，依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。同时，行业协会应依据行业纠纷调解有关办法对选聘物业服务企业活动中企业之间的矛盾纠纷进行调解，定期收集不同区域的物业服务收费价格信息供参考，并提供免费的物业服务咨询。
6.招投标人严禁围标、串标或者采取行贿受贿等手段谋取中标。招标人不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，比如不得设置不合理的超高额履约保证金或以缴纳履约保证金高低作为优先中标条件等，不得对潜在投标人实行歧视待遇。
八、资料备案及公章刻制管理
(一)资料备案
业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，提交以下资料备案:
1.《肇庆高新区业主委员会备案申报表》(依照附件26)，含业主大会会议表决结果、业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;
2.《管理规约》、《业主大会议事规则》(文件上附业委会全体成员签字确认);
3.其他资料。
报送资料齐全、符合规定条件的，街道办事处、区住房和建设行政主管部门予以备案。
业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告。
(二)公章刻制
业主委员会凭备案回执，向公安机关申请刻制业主委员会印章，按照《业主大会议事规则》的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。
小区的业主大会管理规约应当规定:业委会公章由业委会主任或其授权人管理，并落实用章审批和登记备案制度，用章前，需召开业委会会议，并经业委会主任、小区党组织书记或社区党组织代表依次签字确认，经业委会主任与党组织代表联合签名后再用章。
违反用章规定，擅自使用业主委员会印章的，责令限期改正，取消其印章管理资格，并通告全体主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
九、完善指导监督制度建设
(一)建立物业管理联席会议制度
建立物业管理联席会议制度。由街道部门负责召集，房管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、小区党组织、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决辖区内物业管理的重大问题。房管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、小区党组织、物业服务企业、业主委员会或者 20%以上业主联名可向街道部门提出召开物业管理联席会议的申请，街道部门审查认为属于物业管理的重大问题的，应当组织召集各方代表共同协调解决。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
1.业主委员会不依法履行职责的问题;
2.业主委员会换届过程中出现的问题;
3.履行物业服务合同中出现的重大问题;
4.提前终止物业服务合同的问题;
5.物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
6.需要协调解决的其他物业管理问题。
对于协调解决的结果应当进行记录，并由各方代表签章确认。
(二)确保业主、业主大会行使共有和共同管理权利
1.充分保障每一位业主都能行使共有和共同管理权利，小区业主共有和共同管理权利的事项应召开业主大会决定。
2.业主大会应该在党组织及行政主管部门的监督指导下进行，业主大会召集人在公示会议相关资料、制作表决票和委托书、投票、点票等各环节全程均应公开透明，接受业主、党组织和相关行政主管部门的监督管理，确保业主大会的公开性、公平性、真实性及有效性。如发现业主大会召开存在弄虚作假、强迫投票、操纵表决结果等违法违规行为的，行政主管部门予以纠正、撤销，损害公共权益情节严重的，依法移送司法机关处理。
3.业主大会决议事项引发较大争议或较多投诉时，街道部门、房管部门应加强事前与事中介入工作，安排社工或其他专人参与业主大会的投票、唱票、点票、监票等环节，以保障主大会的公平公开、真实有效。
十、业主委员会换届、改重组工作
(一)建立业委会委员动态调整机制
业主委员会任期届满 3 个月前，应当及时申请发起换届选举工作；房管部门、街道部门、社区党组织应当关注业委会工作成效，对不履职的，要及时责令整改、通报批评、改重组等;对存在政治上不合格、经济上不廉洁、能力上不胜任、工作上不尽职等情形的，要及时依程序终止职务。
(二)业委会委员终止
有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终上，
1、大疾病等原因丧失履行职责能力的;
2、因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
3、任职期间被依法追究刑事责任的;
4、本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
5、法律法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
(三)业委会委员资格中止业主委员会委员应当遵守法律法规规定、议事规则和管理规约，不得有下列行为:
1.挪用、侵占业主共有财产;
2.索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;
3.利用委员资格谋取私利,向物业公司安插岗位人员或外包业务单位;
4.拖欠物业专项维修资金或者成为业委成员后两年内拖欠物业服务相关应交费累计达到6个月以上;
5.泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;
6.依法被限制人身自由;
7.拒不履行业主义务，妨碍正常物业服务工作;
8.有违章搭建或者其他侵害他人合法权益行为;
9.无经授权擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动或擅自使用业主委员会印章造成恶劣影响;
10.煽动组织他人拒缴、拖欠维修资金或物业费;
11.恶意组织参与集体上访等影响社会稳定
12.不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料，有转移、隐匿、篡改、毁弃资料的行为或者不按照规定提供资料;
13.伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名;
14.违反规定使用业主委员会工作经费;
15.其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定,经20%以上业主联名、业主委员会、房管部门、公安派出所、居民委员会、小区党组织或者物服务企业向街道部门提出召开物业管理联席会议进行处理的，街道部门审核同意后，由街道部门负责召集房管部门、居民委员会、小区党组织等有关部门及物业服务企业、业主委员会或者业主等各方参加，由联席会议决定是否中止其委员职务。联席会议应当作好记录，并由参会各方代表签章确认，被中止的委员职务可通过业主大会按照重大事项要求进行终止或恢复。
(四)组建换届(改重组)选举委员会
业主委员会每届任期不超过 5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。需进行换届或改、重组选举的业委会，应当组建换届(改、重组)选举委员会，由街道部门代表、社区党组织代表、业主代表等人员组成，选举委员会主任由街道部门或社区党组织代表担任。
(五)召开业主大会表决
街道部门、社区党组织、小区党组织会同换届(改、重组)选举委员会参照本指引前款选举首届业委会的组织 工作，召开业主大会选举成立新一届的业主委员会并做好后续相关工作。
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