当城投遇上代建,会发生什么?(当城投遇上代建,会发生什么事)

当城投遇上代建,会发生什么?(当城投遇上代建,会发生什么事)

上周我们发了一篇《区县城投,要找新活路了》的稿子后,很多人留言让我们聊聊代建潮下会对各地方城投产生的影响。

正巧最近关于5000亿专项债结存限额的使用情况有了新进展,小编就想把这三件事结合在一起给大家说说。文章主要会围绕以下两方面展开:

1、为什么说代建潮进入城投是件好事?对行业有何影响?

2、无论是合作开发、代建或者总承包模式,城投平台如何管理项目,提升市场化经营能力?

当城投遇上代建,会发生什么?(当城投遇上代建,会发生什么事)

城投选择代建是未来主流

推动行业走向高品质之路

作为地方城市建设主力军,在地产寒冬的土地拍卖中,各地城投兜底拿下了多块居住用地,开始加速进入房地产领域。

但是这些城投平台公司所摘地块的进展如何,却很少有人去讨论。

截至今年7月,城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元,占总金额的28%,拿地幅数超过1000幅,占总幅数的38%。但受限于自身开发能力,城投类公司的拿地开工率只有16%,较集中供地项目整体33%的平均开工率仍有17个百分点的差距。

但只要土地没有启动建设,每天也依然会有资金成本和利息产生。

城投的资金实力当然不用怀疑,但房子毕竟是商品,要造得好才有人买,要卖得出去才能支撑城投继续拿地。

但毕竟这一直是房企的主战场,在套型面积、造价成本控制、或是工程建造新工艺,以及开盘销售策略上,都要比城投平台的房开业务走得更远更深。

一直以来,其实业内对城投的地产开发能力始终有着刻板印象,网上很多声音:“城投开发的房子有保障吗?” “城投开发的房子靠谱吗?”

如果用一句话形容,那就是:无缺点、亦无大亮点。

因此,当有代建业务的房企开始切入安居房、保障房后,无论是城投平台或者房企本身,这样的好处是双向的:

1、多数民营房企面临资金压力不足,就需要做轻资产运营,而房企的管理体系和项目开发能力已经相当成熟,为拿地的央企、国企、金融机构等提供代建服务,也不失为一条新活路。

2、城投平台将地交给代建企业,更省心,专业的事交给专业的人做,品质有保障的同时,收获的效益是完全不一样的。(安居房、保障房项目必备的工程管理软件)

有钱出钱、有力出力,可谓两全其美。

我们来看几个例子:

9月初,江苏省太仓市城投集团、娄城高新集团与朗诗控股签约合作。作为业内领先的绿色开发服务商,朗诗绿色人居的前沿理念也势必将给当地项目开发带来大不同。

浙江省丽水城投携手央企、省企,探索运用EPC、全过程代建等新模式,实施一批大师级、院士级作品,多个项目获评优质工程。

广州城投某保障房项目集合“六个第一”,是广州市第一个EPC模式、第一个采用BIM正向设计、第一个CIM平台试点、第一个装配率达到55%以上、第一个融入海绵城市设计、第一个采用机械停车位的保障性住房项目。

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陕西空港安居置业公司,保障房产品可达到商品房的建设标准。主要措施就是通过“三检”( 自检、互检和专检) “重点部位的检查及抽查” “样板先行”相结合,保障施工质量。(安居房、保障房项目管理,申请体验)早在两年前就搭建了智慧工程管理平台,通过平台把项目品质细节把控做到了实处。

比如现场检查创新化:通过平台进行问题在线录入,提高工作效率,还能避免问题遗漏,实现责任可追溯,减少质量隐患。

可以看到,有越来越多的城投平台通过与第三方社会资源合作,来强化自身房地产开发能力,大胆推测,在央国企比学赶超的氛围下,将会带动更多的城投平台开始构思与第三方社会资源合作开发。

其实政府端也在推进保障房项目品质提升。

杭州市建委组织首批“最美安置房”评选活动、盐城市首次提出安置房质量标准,按照不低于一般商品房要求,明确了安置房层高、内外墙面和景观绿化等10个方面建设标准。

济南市国资委9月发文,拟收购3000套商品房,满足保障性租赁住房的供应,去库存同时,也能够在一定程度上保障保租房项目的品质。

当越来越多的代建公司进入保障房、安居房等住宅开发领域,其成熟的管理理念,先进的市场化运作模式会给城投平台公司带来新的启示,推动房地产开发能力快速提升,将会推动整个行业朝着高品质的方向去发展。

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盘子变大、选手更多

城投平台必须加强项目管理能力

简单梳理一下,目前市面上主流的项目开发模式主要主要有这些:自建、EPC、代建、合作开发。

无论是哪种模式,对城投平台而言,都要做好项目统筹管理。那对应基建工程的不同工程类型,也需要对应不同的管理模式。

除了上文提到的保障房建设,基建工程还涉及产业园区建设、市政公建场馆、公共事业、路桥交通等多种业态,其中各种业态中又分别涉及土建、装饰、机电安装、园林、道路、市政绿化等多种专业门类,范围广、专业门类多,给管理带来巨大挑战。

从8-9月的政策风向来看,可以明确一点,地方城投平台未来会承接更多的基础设施建设任务,因为这是政府鼓励的投资领域。

当城投遇上代建,会发生什么?(当城投遇上代建,会发生什么事)

如上图所示,地方城投平台深度参与专项债券投资项目,可以有效获得经营性项目的投资建设运营业务。

一边是项目业态越来越复杂,另一边是目前市面上各类项目开发模式,城投公司如何化被动为主动?

1、集团要抓大放小,理清重点

一般而言,城投集团会把从政府接到的任务,分给下面的子公司来具体实施,集团一般很少直接参与负责项目的实施,主要是负责过程把控和节点把控。

比如政府下达任务,要修一条路,拟定工期为一年,那么集团公司就是要定期掌握这个项目的投资使用情况,确保项目各个重要节点的形象进度如期完成,偶尔检查一下工地的安全文明施工等。

在这些工作中,数字化软件会起到什么样的作用?

第一,想获取项目的进度、成本这些关键业务数据,打开手机就可以马上查阅到,不用一个个电话去催下面的人,也不用去频繁的跑现场;

第二,能实时掌握项目安全文明施工情况,类似于项目的安全晨会、技术方案交底执行的相关图片和纪要都会存储在系统中;免费获取产品介绍资料

第三,向政府部门打交道,汇报项目情况,通过“工程数字指挥中心”,各项目的关键节点、验收合格率、完成情况等核心指标一览无遗,重点关注的现场检查核心指标也实时呈现。将完成建设任务和国企数字化转型结合起来。

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工程数字指挥中心大屏

2、子公司/项目公司做好施工现场管理,尤其是合作方

子公司接到任务后,就会作为代管、代建单位去进行招投标,就需要工程部去协助,要对参加招标的这些单位进行筛选,看资质符不符合,看中标单位的报价是否合理,有没有既往类似的项目经验及业绩、人员证书等。

要审核施工方报审过来的各种方案、要对施工现场的安全施工进行监督、要对施工进度进行把控,要组织五方责任主体进行图纸会审和技术交底,要检查施工方是否按图施工。

然后就是现场的全局施工管理,避免出现报验的材料和施工材料严重不符、或者材料单价比市面上高出很多这样的现象。

如果有数字化系统,会有什么改变呢?

第一、核心的业务场景在线化,像材料参数、质量报告、关键隐蔽工序验收等内容全部在平台中留痕,过程中有任何问题都可追溯到相关责任人和环节。

第二、合作单位的工作数据会有登记,比如问题整改率、整改时长、通过数据来评估合作单位的履约能力,决定以后是否还要合作

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第三、数据的收集整理更方便,进行监督与反馈。定期向集团汇报部门工作情况是主要的工作内容,通过日常施工单位的工作数据,自动完成项目的周报、月报数据整理,提高项目数据整理和上报的效率,告别手工整理图文填表、发群、发邮件,手机端随时随地轻松汇报,更便捷、更及时。项目过程监管更高效,就用智慧工程

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结语

建设单位是项目全生命周期的深度参与者,从立项招标开始到前期的勘察设计,各种程序性的报批报建,再到中期的施工管理,最后项目的试运行和竣工验收、结算。

并不是像大家想象中那样喝茶当甩手掌柜,虽然比不上施工的辛苦,但过程的辛酸也是非常考验人的,必须守住“合规”的底线。

通过项目管理系统的辅助,实现项目管理智能化和管理创效,提高工程质量、建设精品工程。

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