长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案
为深入贯彻党的十九大精神和习近平总书记在吉林考察调研时讲话精神，加强社区治理能力，促进物业管理与基层社会治理相融合，提升老旧住宅区物业管理水平，不断增强人民群众的获得感和幸福感，结合我市老旧住宅区物业管理实际，确定2021年为老旧住宅区物业管理攻坚年，为推进工作开展，制定本方案。
一、强化目标管理，确定攻坚工作主攻方向
1.明确攻坚区域，制定任务清单。本方案确定的攻坚区域为2010年年底前建成，未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域；未封闭的由各城区、开发区物业管理主管部门指导乡镇（街道）根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域，按照年度攻坚工作任务清单抓好落实。（市房管局，各城区政府、开发区管委会）
2.实现“三个全覆盖”目标。发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。（各城区政府、开发区管委会）
二、加强党建引领，推动老旧住宅区物业管理向纵深开展
3.发挥党组织引领作用。基层党组织要将老旧住宅区物业管理社会化列为年度党建重点工作，建立健全乡镇（街道）、社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，发挥党组织统筹协调作用。（市委组织部，各城区政府、开发区管委会）
4.加强党对业主委员会和物业服务企业的领导。业主委员会、物业服务企业具备条件的应成立党组织；不具备成立党组织条件的，吸纳业主委员会成员中的党员和物业服务企业负责人中的党员担任社区党组织（小区党支部）兼职委员。倡导党员、“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会党员比例，鼓励推选党员业主为业主委员会主任。（市委组织部，各城区政府、开发区管委会）
三、进一步落实责任，扎实组织推进攻坚工作
5.明确市级相关部门责任。市房管局负责制定全市老旧住宅区物业管理攻坚工作的相关政策、考核办法，给予区物业管理主管部门政策指导；市委组织部负责指导全市各级物业管理主管部门、物业服务企业和业主组织党组织开展党建工作；市民政局负责指导并推进老旧住宅区所在社区的群众自治组织建设、社区治理；市财政局负责筹集拨付市级老旧住宅区物业管理奖补资金；市规自局负责老旧住宅区物业管理用房选址的审核；市建委按照管理职能负责协调与街区制老旧住宅区相配套的道路、排水等市政设施维护、更新及改造；市城管局负责街区制老旧住宅区市容、环境卫生治理，生活垃圾清运行业管理；市林园局负责指导属地园林绿化部门对街区制老旧住宅区的园林绿化管理。（市直各相关部门）
6.明确城区、开发区责任。各城区、开发区作为老旧住宅区物业管理攻坚工作的责任主体，负责辖区范围内攻坚工作的组织领导，落实区级专项资金，进一步充实基层工作队伍，建立责任清单、问题清单和制度措施清单，建立目标管理和绩效考核体系。及时总结攻坚工作经验建立长效机制，确保老旧住宅区物业管理社会化工作持续推进。（各城区政府、开发区管委会）
7.明确乡镇（街道）、社区居（村）民委员会责任。乡镇（街道）建立物业管理机构，负责物业服务行为监管、矛盾纠纷调处、组织应急维修服务。制定物业管理工作常见问题处理手册，确保基层物业管理工作标准化、专业化。社区居（村）民委员会在乡镇（街道）指导下，组织、协助辖区业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织指导“三长”收集民情信息、宣传政策法规、调处矛盾纠纷、开展便民服务、实施有效监督。（各城区政府、开发区管委会）
四、强化自治意识，深入开展业主组织建设
8.推进组建业主委员会。区级物业管理主管部门要指导业主组织建设。乡镇（街道）、社区居（村）民委员会要对照任务清单中的项目，逐一做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决，加快推进业主大会电子表决系统的建设使用。（各城区政府、开发区管委会）
9.充分发挥业主委员会作用。业主委员会应当动员业主积极参与共同管理事务，确定物业管理社会化模式；代表业主与选聘的物业服务人依法签订物业服务合同，监督协助物业服务人履行合同；督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，依法履行按时、足额交纳物业服务费等业主义务；对业主违规违约行为进行劝阻。（各城区政府、开发区管委会）
10.加强对业主委员会的指导监督。乡镇（街道）要强化对业主委员会成员的业务培训，提高依法依规履职能力。对于业主委员会做出的决定违反法律、法规的，乡镇（街道）应当责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，乡镇（街道）可以建议业主组织召开业主大会并指导选举新的业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。（各城区政府、开发区管委会）
五、创新举措，加速推进老旧住宅区物业管理社会化
11.选聘物业服务企业提供基本服务。各城区、开发区可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业，并给予政策、资金等适当扶持；为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录，供业主选聘。在保障基本物业服务的基础上，业主可以以楼栋、单元为单位，与物业服务人协商增加有偿服务内容，提高服务标准和价格，满足差异化物业服务需求。（各城区政府、开发区管委会）
12.加强对物业服务行业的监管。结合全市物业服务行业领域乱象整治工作，市、区两级物业管理主管部门依法开展对物业服务企业的信用评价工作，评价结果向社会公示。依据物业服务企业信用状况，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业服务项目招投标、业主大会选聘和解聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。严肃查处物业服务企业的违法违规行为。根据业主和社区居（村）民委员会意见，对不依法依约提供物业服务且拒不整改的物业服务企业，业主可在街道办事处指导下召开业主大会予以解聘。（市房管局，各城区政府、开发区管委会）
13.多渠道拓展老旧住宅区物业管理经费来源。乡镇（街道）、社区居（村）民委员会要发挥“三长”、党员示范引领作用，加强教育和引导，强化业主交费意识，提高物业费收费率,依法收取生活垃圾处理费，加强共有部分经营性收益管理。鼓励业主大会整合老旧住宅区内可供经营的公共资源，业主有意愿将扣除合理成本之后的经营所得收益用于补充老旧住宅区物业管理经费的，应经业主大会表决同意后使用，并按照规定公示收支情况。各城区、开发区要优化公共管理经费的使用，整合部分市容整治专项经费、绿化养护费等专项经费，用于弥补老旧住宅区物业管理经费缺口。（各城区政府、开发区管委会）
六、加强物业维修资金使用和管理，切实发挥主体作用
14.扩大物业维修资金归集范围。针对未建立物业维修管理制度的老旧住宅区,业主可以结合小区物业管理特点，参照现行物业维修资金管理制度，通过业主大会表决确定园区共用部位、共用设施设备维修资金的交存标准、交存比例、交存范围、交存时点等，由各城区、开发区建立专户代管并制定使用流程。（各城区政府、开发区管委会）
15.提高物业维修资金使用率。优化物业维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限，逐步向区级物业管理主管部门下放资金使用初审权。推行应急维修使用程序，对于屋面防水渗漏、下水阻塞、电梯故障及外立面脱落的维修申请，由业主大会或者业主委员会依法申请启动应急程序，从物业维修资金中列支相关费用。（市房管局）
七、加强组织领导，多环节共同保障工作实效
16.健全组织领导体系。成立长春市老旧住宅区物业管理工作领导小组，负责统筹推进攻坚工作，市长任组长，市委组织部部长、相关副市长任副组长，市直相关部门，各城区、开发区主要负责人为成员。领导小组下设办公室，设在市房管局，负责领导小组日常工作，建立“月调度、季小结、年考核”制度，及时研究处理出现的重点难点问题并制定相关配套政策。各城区、开发区也要成立相应组织机构。（市房管局、市委编办，各城区政府、开发区管委会）
17.充实基层管理力量。配齐、配强区、乡镇（街道）、社区居（村）民委员会物业管理工作力量，区物业管理主管部门配备5名以上工作人员；乡镇（街道）配备1名以上物业管理专职工作人员；社区居（村）民委员会配备2名物业管理专职工作人员，确保物业管理工作顺利开展。（各城区政府、开发区管委会）
18.发挥各级财政资金保障作用。市、区两级要建立老旧住宅区物业管理奖补专项资金，区级还要建立老旧住宅区物业管理应急专项资金。应急资金用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。奖补资金用于对老旧住宅区转变物业管理模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的乡镇（街道）、社区居（村）民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。各城区、开发区结合实际，制定老旧住宅区物业管理奖补专项资金分配方案。（市财政局、市房管局，各城区政府、开发区管委会）
19.逐步完善法规政策体系。全面落实《民法典》中物业管理方面的内容和要求，结合工作实际，修订《长春市物业管理条例》《长春市物业专项维修资金管理办法》等法规规章，为物业管理工作提供有力的政策法规依据。（市房管局、市司法局）
20.夯实对物业管理社会化工作的考核。各城区政府、开发区管委会要对辖区内的攻坚项目进行自查，市领导小组办公室对各城区、开发区完成的攻坚项目进行不定期抽查，对攻坚工作完成情况实行综合考核，考核结果上报市老旧住宅区物业管理工作领导小组。（市房管局，各城区政府、开发区管委会）
21.加强宣传工作力度。充分运用广播、电视、报纸等传统媒体以及微信公众号、微博、小视频等新媒体，广泛宣传推行老旧住宅区物业管理社会化的重要意义，解读物业管理法规政策，引导业主提高物业服务商品化意识和自治意识，帮助业主明确自身权利义务。督促物业服务企业依法经营，鼓励其通过仲裁、法律诉讼等方式合理维权。
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来源： 营商环境建设局
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