酒店筹建工设项目管理

酒店工程项目建设，为了能尽快营业，往往设计周期短，施工赶工期，但又要按星级、叶级标准建设，其质量要求高，涉及相关专业广，同时还要进行投资控制，还有考虑日后经营者对酒店的使用要求和维修方便。必须加强酒店筹建项目管理：做好施工前准备工作，正确处理项目质量、进度和投资三者的关系，引进工程监理，加强事前、事中、事后控制，把好质量关，抓好现场管理，建立各（承包商）专业工种高效的沟通机制及时协调解决施工中各种施工问题。保证酒店筹建工程顺利进行。减少施工单位成本投入，减少建设单位日后的经常性维修，延长建设工程使用年限，保证建设工程的稳定长效运营，提高投资效益，降低维护成本。

关键词：图纸　控制　监理　现场　合同　沟通

酒店工程项目建设，为了能尽快营业，往往设计周期短，施工工期赶，但又要按星级、叶级标准建设，其质量要求高，涉及相关专业广，同时还要进行投资控制，还有考虑日后经营者对酒店的使用要求和维修方便。从酒店项目建设的立项到建成后投入使用都是相互关联的，因此，如何做好全过程项目管理是酒店工程项目成败的关键。本文从适用可操作的角度，结合酒店筹建工程项目管理谈谈自己的几点认识和体会：做好施工前准备工作，正确处理项目质量、进度和投资三者的关系，引进工程监理，加强事前、事中、事后控制，把好质量关，抓好现场管理，建立各（承包商）专业工种高效的沟通机制及时协调解决施工中各种施工问题。保证酒店筹建工程顺利进行。减少施工单位成本投入，减少建设单位日后的经常性维修，延长建设工程使用年限，保证建设工程的稳定长效运营，提高投资效益，降低维护成本。

一、施工前准备工作

把好图纸关：

1.深化图纸设计:设计单位对图纸深化设计是保证工程顺利进行的前提， 在前期施工准备阶段，安装技术人员即与设计单位、各相关专业相互交流联系，了解设计意图及工程要求，解决图纸矛盾和不足之处，完善图纸设计深化工作。

2.图纸会审:筹建指挥部组织各专业工种人员（设计单位、施工单位、监理单位、酒店管理方、消防部门、卫生防疫部门），对施工图进行会审。根据会审纪要，改进修整图纸，并制定相应的施工方案，指导工程施工。

3.施工准备工作:包括人员准备，工具、材料准备，技术准备，成品准备，半成品准备，施工现场准备等方面。施工准备的工作是否完善决定了工程施工是否能顺利进行，因此，投资方和施工方都必须十分重视。

二、正确处理项目质量、进度和投资三者的关系

工程建设项目质量、进度、投资是对立和统一的矛盾体。在工程建设中，投资与进度的关系是加快进度往往是要增加投资，采取各种赶工措施使工程建设项目及早竣工，尽快发挥工程建设投资的经济效益。而进度与质量的关系是加快进度往往会影响质量，因人、机械超强工作造成工人疲劳、机械维修、材料供应紧张、施工条件的改变，可能会影响到工程质量。适度均衡地加快施工进度，可以使工程在计划工期内得到合理的提前，同时也可以保证施工质量。严格控制质量，可以避免返工，进度则会加快：反之则会因返工则会造成工期延后，施工成本增加；投资与质量的关系是质量也需要增加施工的成本，但严格控制质量，可以避免返工，提高了承包商的施工效益，减少建设项目的经常性维护费用，延长工期使用年限，反而降低了投资成本，提高了建设单位的投资效益。在酒店建设过程中，酒店筹建指挥部要注意发挥好统一协调作用。

1.进度控制

进度控制是对工程建设项目建设阶段的工作程序的持续时间进行规划、实施、检查、调查等一系列活动的总称。 进度控制的任务是针对建设项目的目标进行工期计算，是施工单位工程师根据工程建设项目的规模、工程量与工程复杂程度、建设单位对工期和项目投产时间的要求、资金到位计划和实现的可能性、主要进场计划、国家颁发的“建筑安装工程工期定额”、工程地质、水文地质、建设地区气候等因素进行科学分析后，设计出的工程建设项目最佳工期。具体的讲，进度控制的任务是进行进度规划、进度控制和进度协调。要完成好这个任务，应做到以下三点工作：A.要做出工程建设项目总进度目标的总计划的制定。这项工作是非常的重要而细致的工作，进度计划的编制，涉及建设工程投资、设备材料供应、施工场地布置、主要施工机械、劳动组合、各附属设施的施工、各施工安装单位的配合及建设项目投产的时间要求。B.要对进度进行控制，必须对建设项目进展的全过程、对计划进度与实际进度进行比较。当施工工程的实际进度与计划进度发生偏离，无论是进度加快、进度滞后都会对施工组织设计产生影响，对施工工序带来问题，因此要及时采取有效措施加以调整，对偏离控制目标要找出原因，坚决纠正。C.进度协调的任务是对整个建设项目中各安装、土建等施工单位之间的进度搭接，在时间、空间交叉时进行协调。这些都是相互联系、相互制约的因素，对工程建设项目的实际进度都有着直接的影响，如果对这些单项工程的施工关系不加以必要的协调，将会造成工程施工秩序混乱，不能按期完成建设工程。 在空间上可安排不同工种间穿插作业，如果吊顶作业的电工挖洞装灯等交叉作业，争抢工作面，可通过协调安排，避免相互影响，造成窝工现象。木工和油漆工的工作面可以形成小流水作业，木工完成一部分作业面并进行班组自检合格后通过负责人转交油漆工工序，同时进行交接检查，保证各工序的施工质量。当某些工程项目上下工序不能交叉作业时，可以保证重点部位的同时，安排辅助工程的施工，当各工序作业展开后，建设指挥部、监理和施工单位管理人员应注意安一些后备工程和工序的施工，使各工种人员产品不间断的按次序从一个工作项目转移到另一个项目施工，使人员和机具均得以合理利用，工程能按计划有步骤的进行，工程、质量得到保证。

2.质量控制

质量控制也是建设工程中最重要的工作，是工程建设项目控制的三个目标和中心目标。施工是形成工程建设项目实体的阶段，也是形成最终产品质量的重要阶段。所以，施工阶段的质量控制是工程建设项目质量控制的重点，也是施工阶段要合理完成的重要因素。所以工程建设必须依据国家和政府颁布的有关标准（规范、规程、规定）以及工程建设的有关合同文件，对工程建设项目形成的全过程各个阶段，如可行研究、项目决策、工程设计、工程施工、竣工验收五个阶段中的各环节影响工程质量的主导因素进行有效控制，预防、减少或消除质量缺陷，才能满足使用单位对整个建设工程质量的要求，才能增加施工单位的经济效益。施工项目质量控制依据为：

（1）、《建筑安装工程施工验收规范》（GBJ300—83，GBJ107—87）；

（2）、《建筑安装工程质量检验评定统一标准（GBJ300—88）》；

（3）、《建筑工程质量检验评定标准（GBJ301—88）》

（4）、本地区及企业自身的技术标准的规程

（5）、施工合同中规定采用的有关技术标准

（6）、管理标有：GB/T1900—IS09000族系列标准（根据需要的模式选用），企业主管部门有关质量工作的规定，本企业的质量管理制度及有关质量工作规定：

（7）、合同依据：项目经理部与企业签订的质量责任状、企业与企业签订的工程承包合同、施工组织设计施工图纸及说明书等。

合理的施工质量控制在监理协调下可以克服由建设单位进行质量控制的片面性和放任弊端，促进建设单位的施工单位共同做好质量控制活动，有利于健全和不断完善施工组织设计和施工单位质量保证体系。施工质量控制和进度控制的均衡、协调是保证建设工程如期、保质完成最有效的手段。单方面的追求工期会产生质量问题，造成返工，降低施工企业经济效益，从而影响到建设单位投资效益的较快发挥。为了保证施工质量，片面有精做细干又会使工期延后，成本增加。施工质量控制的任务也要完成好这三项任务。

A.事前控制：:在施工前认真做好施工组织工作，做好技术数据准备工作，做好对原材料、设备、零配件等质量进行检查和控制工作，做好对新材料、新工艺、新技术、新设备的质量鉴定和施工工艺的组织论证工作，建立健全质量管理制度，不断完善质量保证体系，认真对待由建设单位组织的设计交底和图纸会审工作。努力做到对施工中的人员组织、材料供应、机械设备在施工中可能发生的问题有一个预见性的措施，使每一项施工过程都掌握在工程质量工作的规划之中，才可以在事前就把施工中的质量问题解决好，避免因没有做好事前控制造成工程施工质量的返工问题。

B.事中控制:工程质量是在工序中产生的，工序控制对工程质量起着决定性的作用。应把影响工序质量的因素都纳入管理状态中，建立质量管理点，及时检查和审核质量统计数据的质量控制图表。要严格执行工序间的交接检查，对于重要的工程部位或专业工程，工程师应亲自进行试验或技术复核，并实行实时监控。根据工程施工特点，对完成的分部、分项工程，应及时按照相应的质量评定标准的方法，进行检查、验收。认真审核设计和图纸修改后对工程质量的影响，并对此向有关部门和建设单位提出建议和意见。组织定期可不定期的质量现场会议，及时发现问题，及时分析问题，通报批评工程质量状况，做好工程质量事故的处理方案，并对处理效果进行检查，这样才可以把施工中的质量问题要每一个施工工序过程中解决，并及时做到事中控制。

C.事后控制:是指完成施工、形成产品后的质量控制。施工单位应按国家有关的质量评定标准的办法，对完成的分项、分部工程和单位工程进行自检，只有内部通过验收才能交给有关单位验收，才能保证一次验收通过，才能使整个的建设工程质量让建设单位满意。整理好有关的质量报告、评定报告及有关技术文件。向建设单位提供施工竣工图，使施工竣工图成为今后建设单位在维修工程中的一个重要资料。落实进度控制任务和质量控制任务是保证建设工程质量、满足建设单位对建设工程质量要求的必要条件。进度规划、进度协调、事前控制、事中控制、事后控制是落实工程建设施工管理工作任务的具体实施。质量控制在工程建设中，就勘查、设计、施工和设备安装而言，其控制的要点主要有五个要素，即4M1E—人（Man）、材料（Material）机械(Machine)、方法(Method)、环境(Environment)。因此，事先对这五方面的因素予以控制，加以规划和设计，是保证建设项目施工质量的关键。

3.投资控制

酒店建设工程造价，一般是指进行某酒店工程项目建设所花费（预期花费或实际花费）的全部费用，即该工程项目有计划进行固定资产和形成相应的无形资产，递延资产和铺底流动资金的一次性费用总和。投资是工程建设的一个资金保证，投资的增减可以通过价值工程原理，从进度、质量控制要回投资效益。对于投资人来说，要注意抓好三方面的工作：一是工程预算、预算的结算；二是资金的按时供应；三是抓好工程实施过程中的组织协调。第一个方面主要是从总量上控制投资总额。第二个方面是资金要及时到位，以预防资金供需短链造成的停工、烂尾等损失，是控制风险。第三个方面是因为建设过程是一个多任务种、多任务序、多单位的交叉施工过程，常常会产生因为观点不一致造成图纸修改、返工等问题，从而产生额外费用和投资。实践中控制措施有：分单项分标段控制预算；编制预算应适当保留指定金额、暂定金额、不可预见费；合理控制间接费用：从源头上控制合同账外加账，等等。

三、引进并加强工程监理

项目监理是指监理单位受项目法人的委托或聘请，依据有关档案和法律规定，对项目的建设活动进行咨询、顾问、监督，并将业主与第三方为实施项目建设所签订的各类合同履行过程交予其负责管理。项目监理是项目管理的一种方式。建设项目监理制度，简称“建设监理制”。这项制度将原来工程建设管理由业主和承包商承担的体制，变为由业主、监理单位、承包商三家共同承担的新管理体制。项目监理的主要内容是控制项目投资、进度和质量，进行项目合同管理，协调有关单位间的工作关系。简称为“三控制”、“一管理”和“一协调”。

四、抓好现场管理

(1)要抓好安全管理和安全控制。建立健全安全制度并检查评比，督促各单位各部门落实。(2)要加强施工现场的过程控制和专项检查，特别是要进行施工进度、施工技术、施工工艺、施工质量等方面的监督。筹建方要重点关注工序和工艺。通过施工现场的专项检查，及时解决问题。具体措施有：开展自检、互检活动、培养操作人员的质量意识；下道工具是用户，认真开展交接检活动；专职检查、分清责任；定期总结提高现场项目部对施工中发现的问题定期集中分类，定期召开质量分析会，组织施工管理人员对各类问题分析总结，针对特别项目制定纠正/预防措施，并贯彻实施。(3)要优化现场施工管理，消除浪费，降低物耗及能耗，现场协调作业，实现安全生产、文明施工、职业安全、环保卫生，确保创造精品工程目标。五、加强合同管理

合同管理是工程项目管理的核心。现在的市场经济在某种意义上来说是法制经济、契约经济、合同经济。现代社会可以讲是合同社会，一个企业的经营成败和合同与合同管理有密切关系；酒店建设项目更是如此。因此，民营企业发达的地区必须十分重视合同及合同管理。1.专人专职管理选好人员，组织好在职学习，建立岗位责任制，提高合同管理人员素质，提高企业合同管理水平。筹建办一方面要提高重视档案工作，建立档案室，安排专职人员管理合同、图纸、文件等；另一方面要聘任一批有专长的技术人员担任各专业的责任工程师，对合同前期的招投标、合同谈判、合同签订及合同执行、付款节奏、分项验收、合同的安全履行等负责到底。2.建立以合同管理为核心的项目管理体系如果总包、分包的合同关系是井然有序的，对方的责、权、利规定的很明确，各方的配合工作也比较好，合同执行也很顺利：反之，则是常陷于扯皮与矛盾中，由此带来工期的损失和造价的突破是普遍现象。3.对合同进行全过程的、系统性的、动态性的管理全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效，直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。4.对合同中的暂定项目和存在变更的事项及时处理。

六、建立高效的沟通协调机制

筹建指挥部要及时审核批准工程承包商的具体施工进度计划，并监督执行：要建立定期现场巡查制度、周工程例会制度、召开专题工作会议制度、奖惩制度等。筹建指挥部可授权委托总承包商行使一定的权力，特别是在处理一些技术性问题方面。总之，酒店工程建设施工中必须采取主动控制，实施全方位、全过程的有效控制措施。方方面面均需有所准备，同心协力，才能按时保质、保量地完成施工任务。