房地产开发的概念：房地产开发将满足社会空间需求的设想变为现实,需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入,同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。 既包括从取得土地开始进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动,也包括从购买现有建筑物开始,经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动
房地产的参与者：开发商、金融机构、规划设计工程、政府机关、社区团体、专业人士
房地产开发的一般程序：
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要点 | 具体内容 |
提出投资设想 | 开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可行性。 |
细化投资设想 | 开发商从土地出让或转让市场上，选出实现其初步投资设想的开发建设用地，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步规划设计方案，探讨获取开发用地的方式和可行性。 |
可行性研究 | 开发商自己或委托顾问机构进行正式市场研究，分析市场供求关系，确定产品和市场定位，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行投资分析，就有关开发计划与政府有关部门沟通，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性，并依此做出投资决策。 |
获取土地使用权 | 没有可供开发建设的土地，任何开发投资方案和决策都还是纸上谈兵。开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。如果拟开发地块是政府正在招拍挂出让的土地，开发商就必须参与政府土地招拍挂出让活动，通过与其他开发商的公开竞争，获取开发建设用地的土地使用权。如果拟开发地块是政府已经出让的地块，就需要与当前的开发商谈判土地转让事宜，通过收购公司股权或合作开发等方式，来获取土地使用权。 |
合同谈判与协议签署 | 开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案和长期融资协议、工程施工合同、保险合同和预租（售）意向书等。 |
工程建设 | 开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。 |
竣工使用 | 开发商组织物业经营管理队伍，进行市场推广和租售活动，政府批准入住，接入市政设施，小业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。 |
物业资产管理 | 委托专业物业管理，进行更新改造和必要的市场推广工作，以延长物业资产的经济寿命，保持并提升物业资产价值，提高资产运行质量。 |
上述八个步骤又可归纳为房地产开发过程的四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。
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