新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

进入7月以来,各房企陆续公布上半年业绩。从整体房产行情来看,随着房产调控力度的加大,2018年上半年销售同比小幅下降。在价格层面,不少城区甚至出现了新房二手房倒挂现象,差额高达2000-6000元/平方米。加上房企本身去库存的影响,未来一段时间内,新房市场可能出现下降趋势,而存量住房市场将迎来发展契机。

巨头风光依旧,行业集中度加速

与以往不同的是,2018年房企巨头表现抢眼,而末端房企销售遇冷。行业巨头优势依旧明显,行业集中度有进一步加速趋势。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

7月4日,碧桂园发布了6月份营运数据,当月实现合约销售额778.1亿元。前6个月,碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元,同比增长42.7%;合同销售建筑面积约4389万平方米,力压万科、恒大登冠。

万科报告则显示,公司6月份实现合同销售面积449.9万平方米,合同销售金额656.3亿元;前6个月公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米,合同销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%。

恒大上半年虽销售金额不如万科,但销售面积近3000亿平方米。恒大公告称,1至6月份,恒大累计合约销售金额约达3041.8亿元,同比增长24.62%;累计合约销售面积及销售均价分别约为2905.9万平方米及10468元/平方米。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

对此,业内人士表示,房企巨头因为土地库存优势,受房产调控政策影响较小,但行业尾部企业则较为紧张。一方面,根植于本地的房企拿地与新房成交速度放缓;另一方面,二三线城市市场趋于饱和,市民更愿意选择城区二手房而非远郊新房,从而导致今年上半年尾部企业各项数据下滑。

行业龙头也将目光从一线城市转移到二三线城市,如果当地房企业绩未能改善,市场有被龙头蚕食的可能。

棚改政策变更或成催化剂

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

长期以来,城市棚改货币化安置成为当地房地产市场重要助推力量。从理论上来讲,棚改居民购房率为100%,在实际情况下,这一比率也超过80%,由此,进一步推断出,棚改对于当地新房销售影响比率超过10%,有的区域甚至高达15%。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

6月26日,有市场传闻称,国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停,审批权回收总行,全国一刀切。虽然后期国开行有关负责人否认了这一说法,国开行只收回了审查权,审批权仍然在地方,但货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。

随后,房地产概念股应声下跌。可见,棚改政策对于房企来讲尤为重要。此次棚改政策的变更或将成为新房市场变冷的催化剂。

无独有偶,除了棚改变更以外,限制个人以企业名义购房、增加保障性住房供应等政策密集出台,显示出有关部门对于房产调控的决心。

存量市场受到关注

据公开数据统计, 2018年1-4月房屋待售面积下降至5.67亿平米,降幅16.0%,降幅较1-3月略低,房地产去库存化的趋势仍在持续。据中国产业信息网整理数据显示,自2014年末至今,商品房待售面积同比呈现下降趋势,由此可以看出,房产去库存成交显著。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

从城市来看,存量市场更加值得关注。当前一线城市无论是土地供应还是成交,均出现历史低位,房企受到资金压力影响,在一线城市高价拿地行为放缓,进而转向二三线城市。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

然而,一线城市的吸引力远远高于二三线城市,于是存量市场受到追捧。2018年上半年,北京新房新增供应降至历史低位,大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计,2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,环比2017年下半年增长57.6%

除此以外,一线城市学区房供不应求,不少地区出现了一二手房价格倒挂现象。二手房走俏的原因是多方面的,但仅从结果上来看,房产后市场时代已经来临。

房产后市场时代来临

房产后市场,是以成交后的房产作为标的物,进而衍生出出租、出售、金融服务等的市场。随着房产市场的发展和完善,再加上新房市场政策密集出台,尤其是即将到来的房产税的影响,房产后市场得到认可。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

链家董事长左晖在源码资本2017年码会上表示,我国房产租赁市场规模在万亿左右,未来能够达到三万亿。除了个人房屋租赁,在商铺以及行业数据领域都有可能诞生百亿市值企业。

新房市场遇冷,房产后市场价值凸显(房地产新房市场)

房产金融服务市场机会同样巨大,十万亿市场规模不容小觑。在房屋抵押贷款领域,银行无疑成为领头羊。但受到银行风控严格、个人征信不健全、中小企业负债高的影响,民间机构迅速抢占市场。

从2013年的不足2000亿,到2017年的3200亿,房产抵押贷款呈现稳步上升趋势。除了与业主拥有二套房甚至三套房相关,房产市场用户教育同样功不可没,在这方面,吴晓波是先行者,其一直倡导的房产投资哲学让不少中产阶层受益。

存量市场的到来让房产后市场价值凸显,如何抓住当下红利期抢先布局,不仅是简益金服正在着手的问题,更是房产供应链经济、相关金融参与者应有的考虑。

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