进入7月以来，各房企陆续公布上半年业绩。从整体房产行情来看，随着房产调控力度的加大，2018年上半年销售同比小幅下降。在价格层面，不少城区甚至出现了新房二手房倒挂现象，差额高达2000-6000元/平方米。加上房企本身去库存的影响，未来一段时间内，新房市场可能出现下降趋势，而存量住房市场将迎来发展契机。
巨头风光依旧，行业集中度加速
与以往不同的是，2018年房企巨头表现抢眼，而末端房企销售遇冷。行业巨头优势依旧明显，行业集中度有进一步加速趋势。
7月4日，碧桂园发布了6月份营运数据，当月实现合约销售额778.1亿元。前6个月，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，同比增长42.7%；合同销售建筑面积约4389万平方米，力压万科、恒大登冠。
万科报告则显示，公司6月份实现合同销售面积449.9万平方米，合同销售金额656.3亿元；前6个月公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米，合同销售金额3046.6亿元，同比增加9.91%。
恒大上半年虽销售金额不如万科，但销售面积近3000亿平方米。恒大公告称，1至6月份，恒大累计合约销售金额约达3041.8亿元，同比增长24.62%；累计合约销售面积及销售均价分别约为2905.9万平方米及10468元/平方米。
对此，业内人士表示，房企巨头因为土地库存优势，受房产调控政策影响较小，但行业尾部企业则较为紧张。一方面，根植于本地的房企拿地与新房成交速度放缓；另一方面，二三线城市市场趋于饱和，市民更愿意选择城区二手房而非远郊新房，从而导致今年上半年尾部企业各项数据下滑。
行业龙头也将目光从一线城市转移到二三线城市，如果当地房企业绩未能改善，市场有被龙头蚕食的可能。
棚改政策变更或成催化剂
长期以来，城市棚改货币化安置成为当地房地产市场重要助推力量。从理论上来讲，棚改居民购房率为100%，在实际情况下，这一比率也超过80%，由此，进一步推断出，棚改对于当地新房销售影响比率超过10%，有的区域甚至高达15%。
6月26日，有市场传闻称，国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停，审批权回收总行，全国一刀切。虽然后期国开行有关负责人否认了这一说法，国开行只收回了审查权，审批权仍然在地方，但货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制。
随后，房地产概念股应声下跌。可见，棚改政策对于房企来讲尤为重要。此次棚改政策的变更或将成为新房市场变冷的催化剂。
无独有偶，除了棚改变更以外，限制个人以企业名义购房、增加保障性住房供应等政策密集出台，显示出有关部门对于房产调控的决心。
存量市场受到关注
据公开数据统计， 2018年1-4月房屋待售面积下降至5.67亿平米，降幅16.0%，降幅较1-3月略低，房地产去库存化的趋势仍在持续。据中国产业信息网整理数据显示，自2014年末至今，商品房待售面积同比呈现下降趋势，由此可以看出，房产去库存成交显著。
从城市来看，存量市场更加值得关注。当前一线城市无论是土地供应还是成交，均出现历史低位，房企受到资金压力影响，在一线城市高价拿地行为放缓，进而转向二三线城市。
然而，一线城市的吸引力远远高于二三线城市，于是存量市场受到追捧。2018年上半年，北京新房新增供应降至历史低位，大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%
除此以外，一线城市学区房供不应求，不少地区出现了一二手房价格倒挂现象。二手房走俏的原因是多方面的，但仅从结果上来看，房产后市场时代已经来临。
房产后市场时代来临
房产后市场，是以成交后的房产作为标的物，进而衍生出出租、出售、金融服务等的市场。随着房产市场的发展和完善，再加上新房市场政策密集出台，尤其是即将到来的房产税的影响，房产后市场得到认可。
链家董事长左晖在源码资本2017年码会上表示，我国房产租赁市场规模在万亿左右，未来能够达到三万亿。除了个人房屋租赁，在商铺以及行业数据领域都有可能诞生百亿市值企业。
房产金融服务市场机会同样巨大，十万亿市场规模不容小觑。在房屋抵押贷款领域，银行无疑成为领头羊。但受到银行风控严格、个人征信不健全、中小企业负债高的影响，民间机构迅速抢占市场。
从2013年的不足2000亿，到2017年的3200亿，房产抵押贷款呈现稳步上升趋势。除了与业主拥有二套房甚至三套房相关，房产市场用户教育同样功不可没，在这方面，吴晓波是先行者，其一直倡导的房产投资哲学让不少中产阶层受益。
存量市场的到来让房产后市场价值凸显，如何抓住当下红利期抢先布局，不仅是简益金服正在着手的问题，更是房产供应链经济、相关金融参与者应有的考虑。
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