作者：超哥
《我在碧桂园的1000天》中有这样一句话：一个房地产企业、若想来一番脱胎换骨的创新发展、往往工程人员发挥着巨大作用；
王石说过：房地产企业只要保持质量就有未来！
房地产工程岗、一直都是房地产企业最庞大的的作战单元、在快周转时代肩负着实现快速供货、快速交付的责任；在房地产微利时代同样肩负着企业开源节流下的保品质建造、高品质交付的使命；
很多时候工程岗是一个“背锅侠”，但是在房地产快速发展期、工程型项目总一直都是各家房企的核心指战员、是身先士卒的“将军”；
当下房企步入“经营”时代、需要围绕企业经营的目标、保障利润、降低成本、做好产品、提升品牌影响去操盘项目，需要的更多的是经营型项目总经理；
当下每一个工程人职业发展的最大困局、如果进阶成为项目总、不仅仅是只限于工程、更要懂得从财务和利润角度看工程、从成本、营销、客户、口碑的营销角度建立经营思维，成为擅于经营的项目总经理、从工程看项目长期经营；
同样当你真正做到项目总时、最重要的、最需学习的一课、依旧还是如何管好工程！
作为工程人进阶成为项目总我们应该学习哪些能力？
首先要有成本管控思维：
什么是成本管控思维？
成本首先要抓大成本、将项目成本管理的重点放在“增效”上、保障增效成本能真正产生更大的溢价效益；
例如：投入新建造体系、造成建造成本增加、但是提升的施工的效率、降低了后期客户投诉的维修成本、快速高效的建筑效率同样也降低了施工单位索赔的风险概率；通过新建筑体系的优点介绍、提升房屋品质、增加营销端卖点、产生一定的溢价、实现品质和口碑的双赢，提升市场认可度；
成本同样要控过程，项目的融资和土地成本是集团给定的，作为项目总重点降成本的过程就是在前端的设计、招标阶段；
例如：前端设计时通过市场调研了解当地客户的需求、市场同期竞品的概况、围绕客户敏感点、梳理出项目的配置标准、通过差异化竞争提升产品溢价；通过研究当地规范、提高项目可售比是项目提升效益的最主要途径；所以项目前段的经历投入可以换回百倍的效益回报。
提升成本把控能力：坚持以客户为中心、不要做出力不讨好的事情、围绕客户的关注点、站在客户的视角去研究细节、是降低成本最有效的方法；
成本不紧紧是控费用，钱不是“省出来”的，而是学会认识敏感性测试费；
例如：营销费用不是一个绝对值、是随着货值的变化而改变，如果去化效果不佳、无法快速实现现金流回正或资金回笼再周转，却还在坚持省营销费，造成项目去化难度大、或错过市场的窗口期、那省出来的营销费远远覆盖不了项目的损失；
费用要跟去化达成平衡、究竟是增加费用抓住市场的窗口、还是节流为本、降低资金成本、我们要对市场要有一个清晰的判断。
成本管控的”定时炸弹“无效成本：一个项目成本最不可控的就是项目的无效成本，所以前端的招标对于成本的影响至关重要；
例如：长期稳定的合作单位、在项目合作过程中对项目的配合考虑的更加长远、面对新的项目时他们会自我审视，是否有好的管理班组、是否有承接能力、相互的信任是双方合作的基础，一个新单位在管理能力、资金实力、专业能力无法匹配项目时，会让项目陷入恶性循环、对于一个项目一旦陷入恶性循环面临的是两败俱伤、双方既损失时间也损失效益；
项目成本的管理就是围绕“增效降本、开源节流”实现多方共赢；
如何筛选出优秀的施工单位并优秀管理？
随着地产进入管理红利时代、项目人员精简是现实、这就是要求项目总要有大项目团队的管理意识，大项目团队不紧紧包含甲方人员、还有监理方、施工方都是们项目管理团队的一员；
筛选好的下游合作方、关键点在于抓住实际承包人；
选单位也是选搭档、这个单位的负责人必须有担当；一个有担当的负责人人、即使遇到问题、他也能意识到、这是其长期合作所必须遇到的、该投入的还是要投入、不会犹豫吝惜；
所以选单位、重点还是抓单位负责人、他的担当、信誉及管理方式、管理能力、管理班组的模式都对我们施工单位的选用至关重要；
好的施工单位一定要考虑能不能形成长期合作关系。
其次要有营销思维：
当下房地产市场、政府宏观调控持续趋紧、市场供大于求、2021年多地市下发关于房屋品质底线的管控通知，政府已经把房屋品质纳入土拍条件；
所以我们必须要正视现实，单纯靠营销手段来挤压客户提升销量已经越来越难了、未来销售更多还是要通过品质、通过口碑来抢客户；未来的市场不缺房子、而是缺好品质的房子；
之前行业论坛有一个话题、在现房销售时代、可能需要工程出身的人去做营销，实际当下很多地市虽然未实现现房销售、但是实体样板间的出现就是最大限度呈现最终交付的状态、建造过程的工艺，让客户感受房屋建造过程、亲身体验房屋的品质更有说服力；
传统营销很多打法、策略、手段、其实已经不能很好地引起市场上业主的兴趣了、客户的购买欲望还是要回到产品的本质上去；
这也是为什么很多资金实力、融资能力、标准化能力远远不如全国百强地产的当地小开发商都能做得很好，就是因为他们做当地的深耕、在当地做到品质让百姓口碑相传。
未来的地产营销、在坚持营销标准做法的同时、还是要回到产品的本质去抓营销。
作为一个项目总、不仅仅是具备这些能力、还需要管理能力；
管理做的好不好，看你查的细不细！
结果如果不转化为有效的过程是没有用的，有效的过程如何做到呢？
靠检查做到有效的过程；
检查员工不会的要辅导，
检查里面做错的要辅导，
员工不愿意干活也得辅导、辅导心态、辅导方法、辅导工具；
如果项目总的工作仅仅停留在目标分解，
这个管理是不是太容易做了；
项目总之路并非一帆风顺、经得起波浪、扛得住压力、耐得住寂寞、进阶项目总仅仅是职业生涯的一个驿站、未来很长；
致敬每一个工程岗奋斗者：往后余生、风景是你
最后用联盟伙伴的一段总结致敬承受委屈的工程人：抗住！
《什么是工程人》
办手续找工程！现场勘察找工程！排工期计划找工程！
管理人员不到位工程人会分身！合作单位不配合是工程人管理水平需要提高！
材料有问题是工程人没验收好！图纸问题多是工程人图纸会审不精细！
施工进度慢找工程！现场被抽查了工程人处理！开盘早了是工程赶快了！
开盘晚了是工程干慢了！房子去化慢是工程品质没做好！工程干快了占用资金了！
工期不够了工程来压缩！抢工出现质量问题找工程！客户投诉了找工程！业主维权了找工程！和业主沟通不专业找工程！
工程量错了是工程人没把好关！不按图纸施工找工程！完全按图施工找工程！结算慢了找工程人！定案慢了找工程人！付款不及时找工程人！
工人出现问题了找工程！N年后出现质量问题了工程终身制！家庭出问题了工程人没时间！大量“剩斗士”是工程人！节假日不休班的是工程人！
上班没点下班也没点的是工程人！工程人上班早了属于另类！工程人下班晚了属于效率低！工程人饭量大！工程人嗓门高！工程人喜欢出汗！
工程人喜欢下雨往外窜！工程人喜欢晒太阳！工程人习惯晚上走夜路！工程人都是男人应该没人疼！工程人都是爷们抗压能力强！
女人做了工程后变成汉子王！男人做了工程就成为了工程孙！工程人觉少！工程人低调！工程人……
总结一句话工程人是神！！！
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