2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”；基金代码：508098）在上海证券交易所上市，开盘3.86元/股，此次发行募集资金17.57亿元人民币。
据悉，京东仓储REIT是首只民企仓储物流REIT，也是首个大型平台企业“绿灯”投资案例，将为资本市场支持民营企业经济发展，提振居民消费等提供实践样板。
南都记者获悉，该基金通过主要资产投资于基础设施资产支持证券等间接持有基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。
业内分析人士认为，京东REIT此次在上交所上市，向市场释放了资本市场支持民营经济健康发展的鲜明信号，对民营企业参与REITs试点具有较强的示范引领作用。
在上市仪式现场，京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟，京东产发优秀员工代表的廊坊经开项目王忠磊和重庆项目杨春，与嘉实基金董事长赵学军，嘉实基金首席市场官鲁令飞，嘉实基金董事总经理、基础设施投资管理部负责人王艺军共同敲响了上市锣声。
电商零售市场规模不断提升推动高标仓需求
京东REIT发起人为京东集团。南都记者从京东方面了解到，该基金具体基础设施项目包括：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（以下简称“武汉项目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”）， 合计建筑面积350995.49平方米，均系稀缺的高标仓代表作，代表着国内智能物流项目在规模及现代化上的最高水平，总估值15.65亿元。
京东亚洲一号仓
资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT募集项目均由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。而京东产发作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。截至目前，京东产发旗下现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，并在东南亚等海外地区拥有24个基础设施项目。
一般而言，因产品品类更多、库存水平更高等原因，电商公司使用的物流仓储空间比实体零售商更多。京东仓储REIT招募说明书称，电商为了保证终端客户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，这使得其对于仓储管理水平的要求极为严格，故大型电商倾向于用高标仓来作为其大型订单的处理中心。而高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用的效率、降低仓储使用成本并提升客户满意度和粘性。
有业内人士对南都记者进一步提到，相比于传统仓，首先，高标仓的规划容积率较高，部分项目的容积率达到2.5~3.0，空间使用效率是传统仓储的3倍左右，可大幅降低土地成本。其次，高标仓选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。此外，高标仓可实现作业高度机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，能有效降低综合管理成本。
南都记者了解到，目前我国高标仓主要客群以消费企业、高端制造业和第三方物流为主。由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，预计未来国内高标仓需求有望表现坚挺。我国城市群一体化发展、城市经济不断发展，将很大程度上推动我国零售消费规模进一步提升，带动相应城市对高标仓需求增加。
高标仓在仓储市场占比低于10%，供给严重不足
京东方面透露，此次京东入池的资产包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区项目运营高效稳定，出租率均达到100%，即满租状态，租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。
同时，项目所处区域经济发达，资源稀缺性强稳定性较高，市场风险更低。
此外，截至2021年底，京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过2400万平方米，而京东产发自建仓仅满足约899万平方米供给，远无法满足京东物流的租赁需求，京东物流日益增长的仓储需求可使项目长期保持稳定运营。
从运营阶段来看，项目公司物流仓储收入来自几个方面，出租业务（基础）、物业管理业务、土地增值及其他收益。根据京东仓储REIT招募说明书，该基金重庆项目、武汉项目、廊坊项目在2022年合计营收1.07亿元，同比增长12.9%；营业成本3447万元，同比下降2%；净利润4251万元，同比增长36%。2022年上半年，三个项目合计营收5315万元，营业成本1824万元，净利润2079万元。
据介绍，在三个项目中，廊坊项目廊坊项目主要辐射京津冀，每天服务于大概有2万个客户。该项目运营时间较晚，自2020年4月开始运营，项目建成投入运营之时就全部整租给京东物流，已达到100%出租率。据统计，廊坊项目2020~2022年历史合同租金单价（含物业费不含税）分别为1.2256元/平方米/天、1.2623元/平方米/天、1.3003元/平方米/天，廊坊项目历史租金平均增长率为3%。
招募说明书具体说明称：“廊坊地处北京、天津两大直辖市之间，凭借其区位优势，承载北京外溢的区域性物流商贸职能，以京津为主要目标市场，与京津国际化物流体系相互补充，成为地区性物流中心和全国物流节点区域，对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。但从高标仓市场供应角度看，高标仓占全部仓库的比重还不到10%，供给严重不足，供需之间的较大差异造成高标仓在建成后短期内即可达到较高的出租率从而进入稳定运营状态。”
物流仓储行业资金回收期较长，考验资产复用效率
物流地产是典型的重资产行业，前期投入大，回报周期长。过去十年，伴随我国经济和国内物流业快速发展，物流仓储设施建设需求增加。总体来看，我国仓储物流行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。出于提升经营能力的需要，近年来，越来越多的物流企业将仓储物流视为战略资产投入。
2021年5月，顺丰控股拆分旗下的房地产信托投资基金（REITs）顺丰房托(02191.HK)在香港主板上市，成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金。初始投资组合包括中国香港、中国佛山及芜湖的三处物流物业。彼时顺丰方面表示，顺丰房托的上市有利于顺丰控股物流产业园构建资产资本运作平台，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，提升经营能力。
不过，有分析称，物流仓储行业是典型的资金密集型行业。在前期的征地和开发建设阶段往往需要在短时间内投入大量资金，仓储设施建设完毕后往往还需要一定的培育期才能实现较高的出租率，且后续收入来源主要为客户的租金，资金回收期较长。这对于新进入者提出的较高资金要求，构成了物流仓储行业的资金壁垒。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，“京东产发在京东集团中的主要业务是仓储物流基础设施。当前京东产发融资的主要目的是为了扩大仓储物流基础设施的投入，提升京东自身的物流配送能力，也加大前置仓投入。但互联网时代平台经济的核心是轻资产，线下物流设施普遍成本太高、资产太重，容易成为企业快速扩张的绊脚石。”“如何提高资产复用率，让资产值回买价，是京东产发需要关注的事情。”
京东集团首席财务官许冉在致辞中表示：“作为首只民企仓储物流REIT成功发行上市，将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心，也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展。”
采写：南都记者 傅晓羚
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