顾月琴 陆春来
近年来，由于房地产行业的调控，个别房地产开发商的爆雷事件，导致房地产行业资金紧张，部分银行开始严控房地产贷款的增长。本文从房地产贷款面临的主要风险、内部审计方法以及内部审计管理进行简要分析。
房地产行业贷款面临的风险分析
一是政策风险。当前国家不断加强宏观调控力度，持续进行房地产市场调控，少数房地产企业出现了破产清算的风险。
二是行业风险。主要有建筑企业多元化经营风险、工程质量风险、企业财务风险、企业管理风险。
三是借款人信用风险。主要表现为借款人还款能力下降，或借款人遭遇重大变故影响还款意愿。
四是抵押物风险。主要是办公用房、商业用房作为抵押物的情况较为普遍，而办公用房、商业用房的贬值风险、处置风险越来越明显；还有就是抵押物往往位于异地，不便于银行定期检查和后续管理。
审计方法探讨
审前准备。一是充分了解行内住房建筑业贷款的具体情况；二是通过调阅建筑业贷款台账、还款明细等资料，从多个角度进行分析；三是调阅相关规章制度，检查相关制度是否覆盖贷款管理全流程，是否存在内控设计缺陷和漏洞；四是查阅近年来监管部门对行内建筑业贷款的检查情况和监管要求。
非现场审计。通过审计模型对业务数据进行分析。一是流水排查类模型，包括贷款资金流向排查，还款资金来源排查等；二是担保方式和抵押物有效性检查类模型；三是风险排查模型，如：客户活期账户冻结扣划排查模型，客户担保人及被担保人贷款形成不良排查模型等。
现场审计。一是贷款“三查”制度执行情况，贷前调查是否尽职，贷中审查是否审慎，贷后管理是否到位。二是大额建筑企业贷款及其挂靠项目经理贷款的整体风险，是否存在重大诉讼或执行事项，是否承建风险楼盘，挂靠的项目经理贷款户数及余额变动情况，合并关联授信后的集中度是否超监管限额要求。三是关注信贷资产风险分类是否符合分类准则要求，重点检查贷款质量下降的贷款户，是否存在以贷款展期的方式掩盖不良，是否存在同一客户分类结果不一致，贷款形态调整未经有权人审批等现象。
审计管理建议
首先，完善内控建设，建立合规文化。银行应根据分支机构所处区域实际情况制定建筑业贷款的贷前调查、贷中审查、贷后管理、利率定价、贷后催收等一系列规范流程，并根据业务实际不断优化；建立完善的问责制度并严格执行，出现处罚事项的，及时有效地追究相关人员责任。加强客户经理学习培训，培养员工合规意识和风险防范意识。
其次，提升授信管理专业化水平。一是改进建筑业授信管理方式，准确把握建筑企业实质性风险，改变建筑企业授信管理与企业运作偏离的现状。二是建议探索通过专业支行或专门审查岗的方式，提升建筑业授信业务全流程管理水平，研发适合建筑业授信品种，合规办理建筑业授信。三是建议将项目经理贷款与其挂靠经营的建筑企业贷款纳入统一额度管理，有效控制过度授信风险。
第三，加强建筑业务贷款的风险管理。一是银行应加强贷款真实性审核，不能因业务压力而放松对客户的准入门槛；二是做好贷后管理工作，严格依据制度规定开展贷款用途检查和定期检查，加强对重点建筑业务客户的项目跟踪和检查，并形成重点检查报告；三是进一步化解互保、担保圈、担保链问题，严格控制互相保证、循环保证，尽可能增加抵质押物，同时追加法人夫妇或实际控制人提供连带责任保证，增强风险缓释措施。
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