揭晓 — 涉商品房买卖、物业服务合同纠纷十大典型案例（商品房买卖合同物业费约定条款）

近日，未央法院发布《涉商品房买卖、物业服务合同纠纷十大典型案例》。十大案例具有代表性强、覆盖面广、关注度高等典型特征，是对过往未央法院法官智慧结晶的体现和未来司法裁判的有力指引。

【案情简介】

原告张某与被告西安某房产公司签订《商品房买卖合同》，对房屋位置、单价、面积、交房时间等内容进行了约定，并约定原告于2019年9月20日付清总房款的50%计487309元，余款于《商品房预售许可证》办理后做银行按揭。后被告未按照约定时间交房，原告以被告出卖房屋时未取得《商品房预售许可证》为由诉至法院，请求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》无效、被告退还购房款并支付资金占用利息。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了部分购房款，故该合同依法应认定为商品房预售合同。目前被告仍未取得商品房预售许可证，故案涉《商品房买卖合同》依法应为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，但因原、被告买卖未取得《商品房预售许可证》的房屋均存在过错,酌定被告按照活期存款利率向原告支付利息。遂判决：一、原告张某与被告西安某房产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安某房产公司返还原告张某购房款487309元，并支付以487309元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率自2019年9月20日计算至实际付清之日止的利息。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

【典型意义】

商品房买卖合同无效后开发商将需承担返还购房款、赔偿损失等民事责任，还可能面临没收违法所得、罚款等行政处罚，影响项目进展和企业经营。购房者则存在无法按时收房及办证等隐患，即便能够请求确认合同无效并返还购房款，但若购房者存在明知等过错，因合同无效造成的损失仍应按照过错比例自行承担一部分。本案依法认定未取得《商品房预售许可证》的商品房预售合同无效，判决开发商退还购房款，并根据开发商和购房者各自过错，合理认定资金占用损失的分担，既对开发商违约行为进行一定惩戒，亦让购房者对其明知无《商品房预售许可证》仍进行买卖的行为承担一定责任，能够对净化房产销售市场环境，促进开发商合规合法经营，提高购房者风险防范意识和防范能力起到积极作用。

【案情简介】

原告等业主购买被告甲地产公司开发的公寓，双方签订的《商品房买卖合同》中关于供暖费用的负担却出现了冲突约定，合同主文明确约定房屋交付时供热系统符合供热配建标准，供暖为中央空调，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，而合同附件则约定“供暖设备，用户自理”。因合同签订前，业主们已按要求将供暖设施费用转给案外人乙装修公司，当看到合同正文中的上述约定时，均纷纷要求退还费用。协商无果之下，业主将甲地产公司、乙装修公司诉至法院，要求二被告退还供暖设施费用及资金占用利息。

【裁判结果】

法院经审理认为：业主与甲地产公司签订的《商品房买卖合同》系甲地产公司提供的格式条款合同，关于供暖设施费用的负担，合同正文与附件内容冲突，其中合同正文约定不利于地产公司，而合同附件约定不利于业主，甲地产公司亦未提供证据证明其已对合同正文及附件的内容向业主进行了合理提示与说明，故供暖设施费用的负担主体应为甲地产公司。法院遂判决被告甲地产公司向原告退还供暖设施费用及利息。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

【典型意义】

在商品房销售过程中，开发商与购房人在签订商品房买卖合同示范文本外，另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见。但若调整后权利义务过度失衡，则有违公平原则。开发商作为提供格式条款一方，在拟定的补充协议中，不合理限制购房人的主要权利、免除自身义务的条款，应认定为无效。本案判决开发商向购房人退还供暖设施费用及利息，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为，平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。

【案情简介】

原告于某某与被告西安某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定于某某购买西安某置业公司开发的某小区商品房一套，建筑面积430平方米。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。签订合同当日，被告西安某置业公司即将房屋交付于某某使用。于某某收房后发现二楼顶层漏水，且面积不断扩大，逐渐严重。2015年5、6月份，被告西安某置业公司进行维修未果。双方因赔偿问题无法达成一致意见，于某某遂诉至法院，要求西安某置业公司、西安某物业公司赔偿维修费用、租金损失和前期维修费用等。

【裁判结果】

法院经审理认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告西安某置业公司出售给原告于某某的房屋，经鉴定房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求，故涉案房屋存在质量问题。于某某在保修期内提起诉讼，被告西安某置业公司作为出卖人，应依法承担修复或赔偿责任。遂判决被告西安某置业公司赔付原告于某某房屋修复返工费用、前期维修费用、房屋租金损失等共计80万余元，并承担鉴定费18万元。被告西安某置业公司不服提起上诉，西安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。陕西省高级人民法院亦驳回了其再审申请。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

【典型意义】

住房问题既是民生问题，也是发展问题。商品房质量直接关系人民群众的居住体验，关系老百姓的满足感、获得感、幸福感。近年来，因房屋质量问题引发的纠纷逐渐增多。本案判令开发商向购房者赔偿因房屋质量问题造成的重大损失，明确了开发商应当承担的赔偿责任范围，可以警示房地产开发企业诚信履约，提高交付房屋质量，避免产生房屋质量问题纠纷，造成扩大损失。同时也提醒广大购房者，在签订《商品房买卖合同》时务必注意房屋保修期，在收房时要对房屋进行全方位“体检”，确保收到一个“健康”房屋。收房后如若发现房屋存在质量问题，应及时在房屋保修期内向开发商主张权利。

【案情简介】

2018年3月29日，原告与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买某房地产公司开发的位于西安市未央区的一套房屋，合同总价为776052元，其中38万元由原告向被告西安某银行贷款。该笔贷款原告与被告某房地产公司、被告西安某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。后因某房地产公司未能按时交付涉案房屋，原告提出解除该《商品房买卖合同》，西安仲裁委于2021年8月10日作出裁决书，裁决：确认原告与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年4月21日予以解除。2021年8月23日,原告向某银行发送解除通知书，要求解除《个人购房借款/担保合同》并停止划扣。双方协商无果，引发诉讼。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告与被告某房地产公司签订的《商品房买卖合同》已解除，致使原告与被告西安某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，原告享有法定解除权，有权解除《个人购房借款/担保合同》。合同解除后，西安某银行自原告银行账户处扣划的房贷月供应由某房地产公司向原告返还。对2021年9月2日后的房贷月供，应由某房地产公司向西安某银行支付。宣判后，被告某银行不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

【典型意义】

目前大多数家庭都会采取首付款 按揭贷款的方式购买房产，此模式下，存在三方当事人，即购房者、开发商、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系，其紧密相连又相互独立，购房者办理按揭贷款的目的是为了解决购房资金不足的困难，所得贷款也由银行直接支付给开发商，购房者个人无法挪用。因此，若商品房买卖合同被解除，购房者对所购房屋的物权期待权无法实现，若还需由购房者向银行偿还贷款，明显加重了购房者责任，有违公平原则。本案判决充分考虑了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免了因强调单个合同的相对性而造成的三方权利义务失衡，取得了“三个效果”的有机统一。

【案情简介】

2014年3月5日，原告某房地产开发公司与被告某置业公司就购买机械式停车位签订《车位使用权转让协议》，约定原告购买被告位于西安市某小区地下车库共计400个车位。该批车位使用权年限与小区房屋所有权使用年限一致，每个车位认购价为1.5万元，总价600万元。原告签订协议时一次性付清全部价款，被告于2014年6月5日前将验收合格的车位交付原告使用，原告有权再次转让所购车位，被告需积极配合原告办理相关转让手续，原告可利用所购车位进行停车收费的经营活动，经营责任自负。同日，被告某置业公司向原告出具金额为600万元的收据，款项性质为车位款。因被告未能按照合同约定交付车位，原告遂诉至法院，要求被告向其交付上述400个车位，并支付违约金。

【裁判结果】

法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定属于法律规定的效力性强制性规定。原告某房地产开发公司与被告某置业公司就买卖案涉400个机械车位成立买卖合同关系，而原告并非案涉车位所在小区业主，故双方的上述行为违反了上述法律规定，导致《车位使用权转让协议》无效，故原告主张交付车位、支付违约金等诉讼请求缺乏依据，不予支持。遂判决驳回原告某房地产开发公司的诉讼请求。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

【典型意义】

车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，亦属于业主成员权范畴内容，目的是服务小区业主的居住便利，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益，并首先满足小区居民的需要。关于“应当首先满足业主的需要”的认定标准应有两方面的考虑：一是建筑区划内必须保障设置规定数量的停车设施，禁止建设单位将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。本案明确了开发商销售车位应当严格遵守“首先满足业主的需要”原则，并判决其与非小区业主签订的车位购买协议无效，在“停车难”已经日益成为严重影响人民群众生活便利以及幸福感的问题之际，切实保护了小区业主的合法权益，对于正确理解和适用《民法典》第二百七十六条、健全完善小区车位管理制度具有积极意义。

【案情简介】

原告为某小区的物业服务企业，被告为该小区的业主。2009年12月被告入住小区，但双方未签订物业服务合同。2017年该小区成立业主委员会，业主委员会授权原告继续提供物业服务。被告向原告交付物业费等费用至2021年5月，后被告未再交纳物业费，原告物业公司遂诉至法院，要求被告支付所欠物业费。

【裁判结果】

法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，物业公司提起诉讼向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，通过书面催缴可提醒业主，也可为业主和物业公司提供沟通机会，书面催交是原告催要物业费等费用的前提，且应具备形式的合理性。本案中，原告未提交任何证据证明其书面催交相关费用，且被告对此不予认可，故原告未经书面催缴直接提起起诉，不符合相关法律规定，遂裁定驳回原告的起诉，后双方均未上诉。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

【典型意义】

《民法典》该条规定明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。“小物业”关乎“大民生”，物业服务合同纠纷涉及面广，处理不当极易引发群体性矛盾。本案正确理解和适用了《民法典》的该条规定，将催告作为物业服务企业起诉的前置条件，既给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，对同类型案件的处理具有指引作用。

【案情简介】

2007年8月22日，原告某物业公司（甲方）与被告姜某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为小区提供物业服务。合同对物业服务费、物业管理费、生活垃圾处置费等费用及双方权利义务作出约定。后被告向原告交纳了2007年8月21日至9月期间的物业服务费，后未再交费。原告遂诉至法院，要求被告支付欠付的物业服务费等费用27829.79元及违约金。被告姜某某辩称房屋及房屋的取暖设施存在明显瑕疵，原告对其提出的改进意见置之不理，故不同意向原告支付物业费等费用。

【裁判结果】

法院经审理认为：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，被告以房屋存在质量问题为由抗辩，房屋是否存在质量问题系被告与开发商的商品房买卖合同法律问题，与物业服务合同并非同一法律关系，被告可另寻途径解决。原告依据前期物业服务合同对被告所在小区实行物业管理，提供物业服务，被告应当交纳物业服务费用。遂判决被告姜某某支付原告物业服务费、地下储藏室物业服务费、垃圾费、公摊电费、水费合计15972.73元。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

【典型意义】

房屋瑕疵问题，系属业主与房地产开发企业之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同关系属两个不同的法律关系。本案判决即正确区分了业主、物业公司以及开发商在房屋使用瑕疵中各自应当承担的责任范围，如因公共管道损坏造成的故障，物业公司有责任进行维修或者更换；如因业主自身使用造成故障，则由业主承担相应的责任；如由房屋质量存在问题而引起，业主应当向开发商主张相应权利，而非拒付物业费。业主按时足额交纳物业费，有助于物业公司提供更完善优质的物业服务，当然，物业公司作为服务型企业，更应当秉承诚信原则，严格履行服务义务，避免服务瑕疵。

【案情简介】

原告陈某系西安市未央区某小区业主，与被告A物业公司签订《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》。2022年6月16日07:20分左右，陈某前往小区核酸采样点时，经过小区内部道路一水泥台阶，此时A物业公司工作人员将湿滑水管盘绕在台阶上浇灌花草，陈某踩到水管后滑倒受伤，后因就诊支出医疗费。关于赔偿事宜双方协商未果，陈某遂诉至法院，要求A物业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费等费用。案件审理过程中，经陈某申请、法院委托鉴定，鉴定机构作出司法鉴定意见：（一）陈某此次外伤致右胫腓骨远端骨折，目前遗留右踝关节功能丧失53%，评定为十级伤残；（二）陈某后续诊疗项目为右胫腓骨骨折内固定物取出术，后续治疗费约需人民币1万元；（三）陈某此次外伤误工期限150日，护理期限70日，营养期限80日。陈某为此支出鉴定费2746元。

【裁判结果】

法院经审理认为：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。本案中，原告陈某作为完全民事行为能力人,自行踩上水管滑倒，自身存在较大过错;被告A物业公司在提供物业服务过程中，在小区内浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，为行人通行造成安全障碍，法院认定原告陈某自担80%责任,被告A物业公司承担20%赔偿责任。遂判决被告A物业公司赔偿原告陈某医疗费、住院伙食补助费、交通费、残疾赔偿金、护理费、营养费、后续治疗费、精神损害抚慰金、残疾辅助器具费合计23268.5元。宣判后，原告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

【典型意义】

物业公司作为小区的管理者，负有相应的安全保障义务，但此种义务亦应加以合理限度。具体到本案，被告物业公司工作人员在浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，对行人通行造成一定障碍，其应提前设置警示标志、提醒他人绕行，这是其履行安全保障义务的合理限度，而实际上物业公司并未作出上述行为，故应按照过错比例承担侵权责任。本案判决合理分配了物业公司和业主各自承担的责任范围，将安全保障义务人的实际行为是否符合相关法律法规要求、是否属于同类社会活动或者善良从业者应当达到的通常的程度以及预见可能性的大小作为判断“合理限度范围内”的标准，既警示物业公司做好安全防范措施，又提醒广大业主，个人才是自身安全健康的第一责任人。

【案情简介】

罗某系西安市未央区某小区业主。2020年10月，罗某与小区开发商签订《地下平面车位使用权买卖合同》，购买了小区地下车库平面车位使用权，使用年限与该项目住宅一致。2022年9月，罗某妻子贾某购买电动汽车一辆。之后，罗某向电力部门申请充电桩安装，被告知需小区物业公司同意安装并在《车位及允许施工证明》上加盖公章。随即，罗某向物业公司提出出具《车位及允许施工证明》的要求，但物业公司拒绝在申请材料上盖章，导致罗某迟迟不能安装充电桩。物业公司认为充电桩存在消防、用电等安全隐患，且属于需征得业主大会、业主委员会或小区大多数业主同意的重大事项，在征得同意前无法出具证明。罗某则认为，自己系小区业主，拥有车位的长期使用权，其自购新能源车产生充电桩安装需求，物业公司作为小区物业服务企业应当配合出具证明材料。罗某多次与物业公司沟通无果后，遂将物业公司诉至法院。

【裁判结果】

法院经审理认为：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。新能源汽车的发展对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。根据国务院办公厅印发《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发[2015]73号）以及国家发展和改革委员会等四部委发布的发改能源[2016]1611号《通知》第四条和第六条的规定，业主委员会（或业主大会授权的管理单位）及物业服务企业，对于占用固定车位产权人或者长期承租方（租期一年及以上）建设充电基础设施的行为或要求，原则上应同意并提供必要的配合以及协助。本案中，罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，其家庭购买新能源电动汽车后，罗某根据供电部门对于申请安装自用充电桩所需材料要求，向物业公司提出出具相关证明以及在安装充电桩过程中给予必要协助的请求，对此，物业公司应当根据上述《指导意见》以及《通知》的要求对罗某提出的合理请求予以配合及协助。物业公司提出用电、消防等安全隐患事由，并不构成对罗某申请安装充电设施不予以配合及协助的有效抗辩，该事项可在后续现场勘查、施工乃至用电过程中予以整改和解决。

关于物业公司主张安装充电桩需经多数业主同意的问题。罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，安装充电桩时因布设电线等需要使用共有部分，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对公共部分的合理使用，物业公司亦未提交证据证明侵害了其他业主的权益，故对物业公司的该项抗辩不予采纳。遂判决物业公司为罗某出具同意安装新能源汽车充电桩证明，并在充电桩安装过程中给予必要配合和协助。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”

【典型意义】

为进一步促进新能源汽车的发展，2016年7月25日，国家发布《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，规定“在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。”然而实践中，物业公司往往出于管理等方面考虑人为设置障碍，在业主提出充电桩报装申请时，因担心承担责任以各种理由拒绝履行配合、协助义务，因此引发的纠纷日益增多。本案判决明确支持了业主安装充电桩的诉讼请求，积极回应了人民群众在社会发展中出现的新型需求，彰显了法院支持绿色出行的司法理念。需要指出的是，充电桩安装完成后，并不意味着业主和物业服务企业可以放松、放弃管理。业主应当定期对充电桩进行维护保养，确保安全使用。物业公司也应加强日常巡查监管，对于发现的不当行为、安全隐患及时提出纠正、整改意见，做好防范措施。

【案情简介】

某小区部分业主欠付物业公司物业服务费，该物业公司遂将小区内34名业主起诉至法院，要求上述业主支付2015年至2022年不同期间的物业服务费等相关费用。34名业主认可未缴纳物业费属实，但辩称系该物业公司未依约完全履行物业服务义务，故才拒绝交纳物业费，同时提出了诉讼时效抗辩，认为物业公司诉请已经超过诉讼时效。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告某物业公司与被告业主之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告交纳相关物业费用。结合个案实际，各被告拖欠2015年至2022年不同期间的相关物业费用，此期间原告一直知道其权利受到侵害，但原告于2022年方向各被告发送短信催缴费用，于2023年起诉主张权利。因原告无证据证明其于2022年前向各被告主张支付过物业费，故2015年至2019年的物业相关费用已过诉讼时效，各被告应支付原告2019年至2022年的物业相关费用。遂判决各被告业主向原告某物业公司支付2019年至2022年期间的物业相关费用。宣判后，被告就部分判决不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”

第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”

【典型意义】

诉讼时效制度的目的和价值在于：督促权利人及时行使权利；有利于证据的收集和判断，便于法院处理民事纠纷；维护社会关系和秩序的稳定。一般而言，物业公司会与业主在签订《物业服务合同》时便约定物业费的缴费周期，各个周期的债务互相独立。本案中，因物业公司怠于行使权利，导致业主对部分时间段的物业费取得了不履行义务的时效抗辩权，故对超过三年诉讼时效的物业费，法院未予支持。对物业公司来说，应在法定时效内及时向业主催交所欠物业费，同时要注重保留相应的催交证据，不要做“躺在权利上睡觉的人”，避免在诉讼中因催交不及时或留存证据不足导致诉讼请求被法院驳回。

来源：未央法院