各位小伙伴们，22城集中土拍已经结束了12城了，最近这段时间大家参与了几场集中土拍，收获如何？
是联合体共同进退还是自己独树一帜呢？如果联合体成功拍地，接下来要面临的就是合作项目开发了。
合作开发，通常会面临一定的不确定性，合作关系顺畅的，可以演变为长期绑定的战略合作，合作不顺畅的可能会磨擦不断，一拍两散。
影响双方合作关系的，一般涉及到资金的核心事项，资金事项除了项目退出阶段的模拟清算利润外，还有开发过程中的盈余资金分配。
在开发过程中尽早尽多的分配盈余资金，可以缩短资金回收周期，提高资金使用效率，尤其是财务投资人，时间就是金额，对于资金回收周期的考虑甚至高于利润率的追求。
所以，今天就从实践的角度和大家讲讲盈余资金的事项，供大家参考。
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分钱，永远是个核心话题
刚刚前几天，我刚刚就经历了一场关于分钱的灵魂拷问。
有个地产项目，我们成功引入了财务投资人，我方操盘并表，对方派驻财务监管章证和资金账户，经过大家的齐心协力，项目终于成功一期开盘。
忙完了开盘的工作，财务投资人表示希望到项目上考察一下，我们当然热情接待了。
考察团队伍很庞大，总共十几个人，基金方、信托方、银行方全来了，说实话，没想到基金方的钱绕了这么多道弯才到达项目上，财务投资人融资的路径待我抽时间研究研究，有心得的话分享给大家。
转完售楼处和工地，大家回到会议室开始交流。几句寒暄之后，合作方就抛出了他们最想问的问题：“咱们的盈余资金分配方案定了吗？我们各方股东什么时候能分钱呢？“
账户上确实有一些资金，大部分资金都在预售资金监管账户，可动用资金并不多，可供分配的盈余资金很少，暂时不具备分配条件。
资金方此行的目的就是希望能分配一些资金，听到我们的回答并不满意，继续追问：
那你们具体的监管资金的存入政策和提取政策是什么，政府的监管逻辑应该是保证项目运转，不可能阻止开发商使用，你们的逻辑不通，今天得给我们说明白。“
在财务总、区域总的协助下，我们终于成功把合作方说服……
今天就借着这个契机，把盈余资金分配相关理论基础和实际操作系统的说下。
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受限资金的政策
盈余资金分配，确切的说是一种资金抽调，在项目推进周期很快的情况下，如果销售回款较多或者项目及时取得了开发贷款，那盈余资金就可以考虑调用，没必要让钱趴在账上，由此就催生了盈余资金的分配问题。
盈余资金分配之所以复杂，就在于受限资金的因素，并不能真正完全供开发商自由支配，只有把这个受限资金说明了，才能安排盈余资金分配。
受限资金一般包含以下几种：预售监管资金、按揭监管资金、预储金，其中金额最多影响企业现金流的主要是预售监管资金。
预售资金监管旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，随着监管力度越来越严厉，也成为企业关注的焦点。
以河北某政府的监管文件为例:
预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，其中重点监管额度不得低于项目工程预算的130%；提取额度按照节点提取，取得预售证的，可以申请重点监管资金总额的40%，主体封顶的，可以申请重点监管资金的70%，通过竣工验收的，可以申请95%，完成房地产首次登记的，解除监管。
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盈余资金分配计算
好了，看完了以上政策，我们用实际项目来演练一下。
举个例子：项目可售面积15000㎡，总货值23亿元，其中住宅和商业货值20亿元，十一黄金周项目首期开盘，实现签约额10亿元，其中50%客户采用一次性付款方式，50%客户采用按揭方式，首付比例50%，按照政策规定开发企业不得直接收存预售资金，具体操作如下：
A:受限资金的存入
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按照政府政策，预售资金全额监管，一次性客户房款5亿元直接付款至政府监管账户，按揭客户首付款2.5亿元也直接进入政府监管户(5亿元*首付比例50%=2.5亿元)，于是7.5亿元全部到账，由政府、企业、银行三方监管。
其中重点监管我们整理一个计算公式，存入额度：（住宅 商业）的可售面积*3000元*1.3倍：（可售面积15万㎡，工程建造成本按照最低标准3000元/㎡计算），计算得出项目需要的重点监管资金为5.85亿；
按揭客户的按揭款2.5亿元，客户办理完贷款手续后，银行将按揭款存入按揭账户，由银行和企业两方监管，政府不参与。
B:受限资金的提取
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非重点监管资金：非重点监管资金在满足形象进度的前提下可以随时提取，案例中项目已经存入了全额监管资金7.5亿元，扣除重点监管资金5.85亿元后，非重点监管资金额为 7.5亿-5.85亿=1.65亿元。这部分钱可以随时提走，供股东进行盈余资金分配。
重点监管资金：按照提取政策，预售证节点可提取40%，开发商可以凭借预售证、形象进度提取2.34亿元【5.85*40%=2.34亿】；
两笔提前之后监管户剩余资金5.85-2.34=3.51亿元，后续项目达到封顶、竣备等，以此类推。
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实际情况远远更复杂
以上属于纯理论计算，属于一分不花的极端假设，项目公司实际操作中项目一直建设，有很多的项目支出， 所以项目实际操作中的逻辑是，监管账户留够政府要求的最低额度，剩余的全部应提尽提。
回到实际案例中，项目公司账上余额4.5亿元，尚且不满足重点监管资金的5.85亿额度，况且即便是通过各方协调政府同意按照预售证40%操作执行，重点监管资金的60%也得留足3.51亿元，其余部分可动用部分只有几千万，考虑到项目公司未来几个月的安全运转，可分配的资金非常有限。
这里值得一提的是，提取监管资金需要满足形象进度，也就是建设至地上部分的1/3，假如特殊情况下突破取了预售证，在提取受限资金的时候依然属于不合规操作。
另外，重点监管资金在提取的时候，为证明资金真正用于项目施工，需要施工单位开具的发票，这个也是需要企业全面统筹好的。
最终补充一句股东分配盈余资金并不是真正法定意义的上分红，相当于是双方股东对项目公司的借款，具备条件进行操作时，双方均需与项目公司签署协议，约定归还期限，明确资金金额、是否计息、归还日期、违约责任等，防止项目公司经营出现问题。
根据谈判条件，盈余资金分配还可能演变为单个股东方面的资金归集.
举个例子，某个股东A资金充裕且暂时不做新的投资计划，股东B可以将全部盈余资金调取，并向项目公司计息，这就属于资金统筹的概念了……合作关系中比较强势的一方可以采取此种方式，实现更好的现金流。
来源：越看越懂房地产，本文已获得授权，对原作者表示感谢！
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