2022住宅物业项目智能化设施设备运行管理方案
本居住物业项目智能化设施设备范围包括：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，“六表”远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据本项目智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立并完善适合本居住物业项目智能系统操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
一进一步完善智能系统管理制度
1、明确智能系统设备责任类别划分：
⏹一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。
⏹二类设备：监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。
2、建立设备管理责任制
——监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。
——维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。
——物业管理处负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。
3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：
——岗位职责
——运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检
——设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）
——工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）
——设备档案管理制度。
二 管理前期介入，重视人员培训
在本项目智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。
1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。
2、对监控室人员、维修部人员、物业管理处相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。
3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。
对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。
三 智能系统设备的档案管理
⏹由物业管理处负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。
——监控室人员配合相关工作。
——设备分类及编号。
——建立设备台帐和卡片。
——建立设备技术资料档案。
——定期进行设备核查（年度）。
四 智能系统的运行管理。
1、监控中心主机设备的运行
监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。
1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行操作规程）
对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。
1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。
1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。
五 系统的维护保养管理
智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。
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