「设计管理」某地产项目设计管理阶段实施方案成果标准（房地产方案设计阶段）

01.项目设计管理阶段实施方案成果标准

为了使得产子公司项目的方案设计成果在技术、市场、成本等各方面满足项目开发和集团品牌的要求，保证设计方案的可实施性，集团特制定包括设计、市场、成本三方面的实施方案成果标准。

实施方案成果标准－设计部分

1.项目基础资料

1.1场地自然条件介绍

应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求参见《金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.1.1）

1.2 场地社会条件介绍

1） 项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。

2） 政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。

3） 开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发计划。

应附图：区域总体规划图及必要的分析图(具体要求参见《金地集团项目投资决策评审管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.2.1、表1.2.1)

1.3 前期设计工作成果

1) 通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划方案。

2) 集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。

3) 前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分）。

4) 影响方案设计的金地集团产品配置标准（参见《产品配置标准建议书》（ZB-SJ-Z02-F12）。

2.设计说明

参见实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z04-F01）：

1.设计总说明

1)设计依据

a）现行的国家与地方的设计规范及对项目建设的有关规定

b）甲方提供的《方案设计任务书》

c）甲乙双方有关方案设计过程中讨论的会议纪要。

2)项目概况介绍及分析

a)设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况。

b)工程规模（如总建筑面积。总投资、容纳人数等）和设计标准（包括建筑类别、耐火等级、抗震设防烈度、人防等级、防水等级、装修标准、建筑节能和建筑智能化等要求等）。

c)自然条件介绍及分析：对设计任务书中提到的自然条件中有利因素的利用，以及对不利因素的处理对策。

d)社会条件介绍及分析：

项目现状发展状况：对项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境的分析。

政府规划条件：对项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定的理解。

开发商的设计要求：对市场和产品、成本因素、开发计划的对策。

3)总体方案设计构思

a)总体规划设计概念思想介绍

概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、以及在竖向设计、交通组织、景观绿化等方面所采取的具体措施。

b)拟采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。

c)有关满足日照、通风，和防止废水、废气、噪声、垃圾污染等环境保护方面所采取的具体处理措施。

4)总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。

2.规划与建筑设计说明

应包括对设计方案的介绍、分析；对《方案设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。

a)总体布局

功能分区与住宅产品类型分布。

配套公建规划。

主要室外公共空间的功能和特点。

b)交通组织

小区出入口、路网结构和道路分级规划。

交通流线设计：交通流线设计应体现出的各种交通流线与住宅以及地块的开放区域如公共景观、商业设施、学校、幼儿园等的相互结合关系。

机动车流线：私家车流线、城市公交（包括班车）流线、出租车流线、消防车流线、货运及搬家车流线；

非机动车流线：自行车流线

人行流线：通过城市公交（包括班车）站点及私家车停车位回家的人流；同时考虑无障碍设计；

结合城市公交流线设置公交站点的位置。

各种停车场的形式、位置及规模。

消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置。

c)单体设计

首期住宅单体设计方案介绍：户型平面、建筑形态、风格等；

会所单体初步方案介绍；

商业单体初步方案介绍，包括商业与会所如何满足前期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序；

学校、幼儿园参考方案介绍

防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散设计说明。

在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，所采取的特殊技术措施。

关于无障碍、节能和智能化设计方面所采取的特殊技术措施。

d)景观方案设计

景观的设计主题。

景观的空间组织结构设计：体现不同景观空间的分级及相互之间的关系，主要景观轴线与景观节点的组织结构设计。

景观的功能设定：设定不同功能性质（包括参与性、观赏性和经营性等）景观空间以及它们的位置、范围构想方案。

e)物业管理模式

物业管理分区：不同开放程度的管理单元的性质、分类、分区范围以及相对应的管理方式（管理方式包括管理的对象：人流和车流；管理的分级及程度；管理实现的手段：人管还是机器管等）。

管理单元设计：管理单元的数量、规模、形式（管理单元形式包括管理单元的围墙范围、入口设置、门卫设计等）。

物业管理用房的功能设置、规模、位置及其服务的有效性。

f)销售分期

分期的期数、规模和范围以及开发顺序介绍。

每期的设计主题。

各期物业的衔接：入住流线、销售流线、施工流线的协调组织关系。

分期开发是物业管理模式的可行性方案

分期开发是各期卖场的统一规划。

3.结构设计说明

1)设计依据

主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本烈度及有条件时概述工程地质简况等。

2)结构设计

结构抗震设防内容；

上部结构选型概述；

新结构采用情况；

条件许可下阐述基本选型；

人防地下室的结构做法。

需要说明的其他问题：简要说明相邻建筑物的影响关系；深基坑的围护措施及其他事项。

4.给排水设计说明

1)设计依据：

简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与给排水专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。

2)给水设计：

设计范围；

水源情况简述；

用水量统计；

给水系统；

消防系统；

热水系统；

重复用水、循环冷却水、中水系统及采取节水节能措施。

3)排水设计：

污、废水及雨水的排放出路；

排水系统说明；

污、废水的处理设计；

中水系统的处理设施。

卫生洁具等涉及到建筑标准的设备器材的选用。

需要说明的其它问题。

5.电气设计说明

1)设计依据：

简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与电气专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。

2)设计说明书

负荷估算；

电源；

高压配电系统；

变电所；

应急电源；

低压配电干线；

主要自动控制系统简介；

主要用房照度标准、光源类型、照明器型式；

防雷等级、接地方式；

需要说明的其他问题。

6.弱电设计说明

1)设计依据：

简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与弱电专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。

2)设计说明书

电话通讯及通信线路网络；

电缆电视系统规模，接收天线和卫星信号、前端及网络模式；

闭路应用电视功能及系统组成；

有线广播及扩声的功能及系统组成；

呼叫信号及公共显示装置的功能及组成；

专业性电脑经营管理功能及软硬件系统；

楼宇自动化管理的服务功能及网络结构；

火灾自动报警及消防联动功能及系统；

安全保卫设施及功能要求。

7.暖通设计说明

1)设计依据：

简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与暖通专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。

2) 设计说明书

采用通风和空气调节的设计范围；

采暧、空气调节的室内设计参数及标准；

冷、热负荷的估算数据；

采暧热源的选择及其参数；

空气调节冷热源的选择及其参数；

采暧、空气调节的系统形式及其控制；

通风系统简述；

防烟、排烟系统简述；

需要说明的其他问题。

8.动力设计说明

1)设计依据：

简述本工程所列有关设计规范、批准文件和依据性资料中与动力专业有关的内容及其它专业提供的相关资料。

2) 设计说明书

a）供热

热源及燃料；

供热范围；

耗热量估算；

锅炉房、热交换站面积、位置及层高要求；

环保、消防安全措施。

b）供煤气

煤气气源；

煤气供应范围；

煤气计算流量；

消防安全措施。

3.综合技术经济指标表

3.1 规划指标表

说明：

1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。

2. 项目规划总用地

根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。

3. 居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。

根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。

4. 住宅用地

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。

5. 公建用地

也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。

6. 道路用地

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

7. 公共绿地

满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。

8. 绿地率

居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

9.建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

10.容积率

也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。

3.2 公共服务设施指标表

说明：

1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。

2. 建筑面积500m²以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。

3. 上表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。

4. 上表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。

3.3 住宅指标表（一）

说明：

1. 应根据项目的住宅种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及住宅种类可根据实际需要进行简化。

2. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

3.4 住宅指标表（二）

说明：

1.对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。

2.应根据项目的户型种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及户型种类可根据实际需要进行简化。

3.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

3.5 容积率指标表

说明：

1. 计入容积率面积的地下室是指地下商场等用于经营的地下室。

2. 人防地下室的面积指标以及是否计入容积率的架空层面积指标由规划设计单位根据设计要求、具体方案及相关规范而定。

3. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

3.6 可售面积指标表

说明：

1. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

3.7 会所详细指标表

说明：

1.应根据项目的会所的实际情况填写表格内容；会所未可设置的功能根据实际需要进行简化。

2.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

3.8 停车详细指标表

说明：

1. 本表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。

2. 本表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。

4. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。