联合办公：产业互联网时代的新赛道（第七届互联网+产业赛道）

在刚结束的乌镇互联网大会上，互联网巨头一致提出转型产业互联网的口号。马化腾比较罕见地站台四次，从各个维度描述了腾讯的现状和面临的问题，并给腾讯开出一副解药，转型产业互联网。

李彦宏也强调AI和产业的融合是未来趋势，马云在中国国际进口博览会上也旗帜鲜明地表示，互联网将与贸易、制造业深度融合，未来一切贸易都是互联网贸易、一切制造都是互联网制造。

为什么互联网巨头纷纷转型产业互联网？以腾讯为例，11月14日，腾讯发布2018年第三季度财报，财报显示，微信及WeChat的合并月活跃账户数达到10.82亿，微信已经覆盖大部分年龄阶层的中国人，用户增长遇到天花板。

人口红利的逐渐消失，流量增速的放缓，获客成本的变高，互联网企业需要找到下一个十年的增长点，向产业互联网转型已成为行业共识。

过去20年是消费互联网时代，未来20年，甚至更长的时间，将是产业互联网当道。消费互联网改变了人们吃穿住行的生活方式，成就了阿里巴巴、腾讯、百度等巨头。产业互联网时代，互联网将助力传统产业透过大数据、云计算、人工智能等应用，对内提升效率，对外提升服务能力。

消费互联网时代争夺的是个人用户的使用时长，进入产业互联网，最急迫的是找到企业用户使用时间最长的场景，作为切入点，将互联网应用渗透到传统产业。

从目前看来，办公场所是一个天然具有企业用户黏性的线下场景，人们每天在办公场所的时间在8个小时以上。联合办公作为一种新型工作模式，过去两年在中国快速崛起，联合办公不仅为入驻企业提供办公场地，同时也为他们营造线上线下的社群平台。

在产业互联网时代，以联合办公为代表的新型办公模式，聚合了千万企业用户、办公场景、大数据，正在成为互联网与传统产业的连接器，开辟出一条最具代表性的新赛道。

既是产业互联网代表

又服务传统产业

联合办公是一种基于共享空间的办公模式，在共享空间中，服务提供商为用户提供基础办公环境和设施、完整的办公服务解决方案，以及工商财税法、融资等增值服务。同时，入驻企业可以共享信息、知识、技能，拓宽社交圈子。

联合办公起源于美国，2010年，联合办公鼻祖WeWork在纽约曼哈顿开设第一家联合办公社区，当时美国出现了很多自由职业者，传统办公室对于人数、面积、成本都要求很高，他们无法承担。但办公室本身也处于种种原因大量空置。WeWork租下空置的写字楼，以工位的形式出租给自由职业者和微小创业公司。这种灵活便利、性价比高的办公方式受到了自由职业者和中小微企业的欢迎，这一模式很快从美国扩展到全球。

中国在过去两三年双创大潮下，出现了一轮联合办公发展热潮，孵化器、众创空间、联合办公几种业态混合在一起。可以说孵化器是联合办公的初级阶段，与孵化器不同的是，联合办公的盈利模式不在于通过服务换股权，是以工位服务费和办公增值服务为主，同时，联合办公的目标客户不是以初创公司和科技公司为主，而是服务于各种规模、各种行业的企业。

有一家比较有代表性的企业：氪空间，经历过两种模式，2014年国内最大的创投媒体36氪组建了氪空间，氪空间从孵化器起家，2016年1月份氪空间从36氪独立出来，专注联合办公。

从现在氪空间的用户画像可以看出联合办公用户群的特点，从入驻企业成立年限来看，40%用户是成立五年以上的公司，40%是成立两年到五年的公司，只有20%是两年以内的初创公司。从入驻企业的规模来看，50%是本地中小企业，25%是外地大中型企业分支机构，25%是本地大企业小团队。从入驻企业的行业分布来看，只有20%属于TMT产业，其他80%分布在各个行业。

作为新型的办公模式，联合办公不同于传统写字楼租赁，本质上是以线下办公空间为载体，通过整合大量企业服务和员工本地生活服务，搭建线上线下企业社群，构建企业与线上线下服务的桥梁构，从而形成完善的企业服务生态。

2018年以来，以氪空间为代表的互联网背景的联合办公企业，迅猛发展，异军突起，以联合办公行业自营面积第一的规模，成为产业互联网的典型代表。

联合办公是连接器

助力互联网触达传统产业

办公场景具有天然的用户黏性，人们每天在办公时间在8个小时以上，是占据企业用户时长最长的场景。同时，联合办公凭借丰富、舒适的配套设施，打破了办公场景与生活场景之间的界限，在联合办公空间，用户使用时长被拉长，用户的行为和数据也更加丰富。

联合办公的核心价值之一是帮助入驻企业提高办公效率，这背后需要运用大量互联网产品和技术，联合办公就像互联网与传统产业的连接器，帮助互联网企业最快速、最便利地触达传统产业。

如今，人工智能、物联网、大数据正在广泛的应用到联合办公，以氪空间为例，人脸识别、中央控制系统、智能会议、云打印、智能邮局、智能停车等应用，大幅提高企业用户的办公效率、体验和便捷性，同时，也留存了大量企业用户的行为数据。

当入驻企业的行为数据日积月累到一定规模时，有关企业级用户在办公场景下数据画像将产生更大的价值，凭借对用户的喜好、习惯甚至痛点的分析，联合办公企业及其合作伙伴就可以有针对性的优化办公空间，帮助企业降低运营成本，同时不断提高空间坪效，延展更多增值服务。

联合办公所提供的不止办公场地，同时提供各种增值服务，比如IT、专业培训、品牌活动等企业级服务。同时，对于企业的员工，提供免费茶饮咖啡、健身房、游戏室等，联合办公将进一步带动本地生活的消费需求。

与此同时，如果说传统的办公场地连接同一场地内的人与人、物与物，人与物，那么互联网则打破的空间的限制，让不同场地的人与物产生关系。而对于联合办公来说，其特殊的社群、平台属性不仅加强了人与物之间的连接，更通过覆盖线上线下的社群平台，让办公场景下人与人、人与企业、企业于企业之间的产生了连接。这种基于人、企业、社会关系和工作学习等多元需求聚合而成的社群生态将孕育出更多的商业模式。

联合办公的用户粘性、行为数据、社群生态，使得它正在成为互联网与传统产业结合的连接器和催化剂，巨大的商业价值也使其成为新的风口。

互联网改变传统租赁及办公模式

随着科技的发展，商业生态发生变化，企业的组织形式和办公方式也发生变化，小公司出现得越来越快，大公司的团队越来越小，大企业的分支机构越来越多，写字楼租户的需求发生巨大变化，传统的办公楼租赁方式越来越不适应新的需求。

五六年前，传统写字楼的租赁经理接触的客户大部分是租半层、整层写字楼，今天，他每个月接触的客户数量比原来翻了两三倍，而单个客户需要的租赁面积在减少。

据了解，中国每年注册600多万家新公司，真正活跃的公司只占17%，按照目前经济发展规律，新公司的平均生命周期正在不断缩短，这些新公司亟需更加灵活、便捷的办公租赁模式。

联合办公的兴起，是迎合了公司小型化、团队小型化对办公空间的需求，采用“拎包入住”的方式，综合成本比传统租赁模式降低30%，一家公司如果租一个独立办公室，需要在装修、办公家具采购和后期管理投入大量人力物力，联合办公帮助企业不仅节省成本，更节省了时间和精力。同时，联合办公按月起租，租赁方式灵活，极大方便了有弹性办公、移动办公需求的企业。

联合办公行业领先者氪空间一直致力于互联网在办公领域的实践和应用，目前氪空间的一切运转都已基于技术平台和大数据，例如搭建选址决策系统，快速精准地判断出哪里才是好的办公地点；搭建建筑信息模型（BIM）平台，不断优化办公空间的设计，降低运营成本，同时确保设计的标准化，保证工程、供应链的质量；建立物联网平台，汇聚了大量企业用户行为数据，持续提升办公效率，优化用户体验。通过基于人脸识别、中央控制系统、智能邮局、智能会议、智能停车、云打印等技术的智能办公解决方案，提升大幅提升工作效率。

并且，氪空间正在大力推动把这一整套的互联网化的联合办公解决方案进行模块化，将来每一个模块都可以单独拿出来，为传统产业服务，传统产业想用哪个模块就选择哪个模块，将极大提升传统产业的办公效率。

未来，联合办公作为互联网与传统产业的连接器，将接入更多互联网产品和技术，形成联合办公产业价值链和生态圈，助力传统产业进一步利用技术和产业提升工作效率。

今年以来，北京、上海的甲级写字楼市场，联合办公成为主力租户。2018年上半年，上海甲级写字楼净吸纳量65万平方米，联合办公占18%。其中，氪空间在联合办公的份额中占比70%。同时，上半年，氪空间占北京联合办公新签物业中占比40%。

艾媒咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》显示，2016年～2022年，中国联合办公行业市场将迎来大规模，2018年将突破600亿元，增长率达159.3%，到2020年，市场规模将突破2000亿元。

目前联合办公还处于初期阶段，据沙利文预测，未来5年-10年，联合办公将占到全球商业地产市场20%-30%的份额，成为一个万亿级市场，联合办公的未来值得期待。