2022年11月14日9:00-17:00，来自全国上百名专家齐聚成都，在四川省人大会议中心-大成宾馆内，由成都市新兴社区发展中心、北京海淀社区发展中心联合主办，会议围绕”党建引领、法治保障、机制创新、科技赋能“展开，采取线上线下相结合的方式，组织召开了全国业主组织规范化建设会议。因疫情防控因素，部分专家通过腾讯会议参会，重庆市业主服务中心提供协助，整个会议过程通过新媒体视频号（业主我当家）全程直播，专家有来自东北哈尔滨的赵光，东南方向厦门的高锦华，主会场在成都，分会场设置在重庆、西安、武汉和四川各地市，以下是专家陈怀俊的发言整理，供参考：
主持人，各位嘉宾和全国线上的各位观众，大家好，我叫陈怀俊，是重庆市业主服务中心指派的一名执行秘书，因重庆疫情管控原因，我正在重庆分会场给大家报到。疫情可以阻挡我们前往成都主会场，但通过今天的腾讯会议和直播服务，科技赋能、逆向思维却阻挡不了我们今天的分享，这就叫走进新时代、遇到新挑战、采取新思维、获得新突破。
在准备来成都前，我还深入研究了《四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》，其中有很多亮点值得全国人民羡慕，我们认为：四川省“业主组织”营商环境明显优于很多全国其它城市。
部分线下嘉宾合影
大家都知道，即使这样宽松的环境，四川仍然有超过80%的小区没有成立业委会这个业主组织，可见任务之艰巨，今天召开这个“业主组织规范化建设”全国会议就很有必要。
接下来，我想借成都这个全国会议平台，给大家分享一个践行《民法典》“业主共同决定”的典型案例，这个小区就在我们重庆，叫吉安园龙头寺，是重庆一个市级执法机关的家属院，有业主1905户，小区本有业主大会和第二届业委会，因为公开招标选聘物业这事，业委会内部出现分歧，最后把自己给搞没了，对，业委会垮了！解散了！这是小区最悲哀的事。
于是，很多业主不甘心，按照条例，由20%以上业主联名向街道申请召开临时业主大会，街道委托社区来组织，遗憾的是：也受阻了。因为小区有两派意见：希望维持现在1元标准的老年业主和希望适当增加物业费的年轻业主之间，产生了不可调和的矛盾，两边都是难啃的骨头：都是警察，大家都知道，老虎的屁股摸不得，于是社区干部就说：待你们商量好了我们再来组织召开业主大会。
接下来，法律上就没有再做具体规定了，像全国很多小区一样，遇到这种情况，是选择继续躺平还是努力寻求改变？这是我们今天要分享的主题。
这个小区业主详细研究了《民法典》，咨询了司法机关意见，认为召开业主大会属于民事活动，法律上可按照“法无禁止即可为”的原则来开展。
基于这个原则，小区任何一个业主都可以提议召开临时业主大会，接下来我们看看他们是如何通过“机制创新”来具体推进的：
1、签约执行秘书，小区委托一个业主签约我们重庆市业主服务中心，中心指派两名执行秘书提供全程合规咨询服务，包括推进路线图、上百种文书起草和危机策略公关。
2、组建会务组，成功召开一次临时业主大会，需要一个干事的班子，由7名业主组成会务组，在执行秘书的指导下，推进临时业主大会有序、合规地筹备。
3、招募智囊团，针对这种大家都认为不可能的事情，会务组面向全国，成功地招募到了三名律师和五名专家组成的智囊团，我也是其中的一位专家组成员。
4、采取业主海选，为减少争议，避免再次卷入谣言，执行秘书和智囊团都建议，由业主共同决定，俗称海选或公投，采取不发布标书、不设置资格门槛、不制定评分标准、不限制物业资费、不指定整改投入资金等，面向所有物业企业开放接受报名，包括现有物业也可以。2000户的小区，每个报名企业收取20万竞选保证金，为了解决《民法典》50%通过的问题，我们借鉴业委会委员差额选举做法，让每个业主按照报名企业数量的30-50%勾选投票，在2/3业主和面积参与率达到的情况下，算法和实践都证明，必有一家及以上物业企业会达到50%通过这一法定要求，就这样，只召开一次业主大会，就可成功选聘出新物业。
5、推进信息公开，除了业主微信群、小区张贴外，还广泛通过微信公众号及《今日头条》等新媒体，提高信息公开透明度，解决信息不对称的问题。
6、开通电子投票，疫情期间，为避免志愿者因老年业主抵制而进不了小区，会务组及时申请开通了市政府渝快办的“渝快码-社区投票”、公安部门的“警快办-社区投票”以及我们公司开发的“业主我当家”，同时也向街道递交了开通市住建委的“重庆市业主决策”的申请，充分发挥科技赋能作用，提高业主参与率和业主大会成功率，采取多种渠道包容并进、互不排斥做法。
7、申请司法公证，计票唱票过程，全程录音录像，公证处做证据保全，出具公证书，为街道、社区指导和监督背书，为本次临时业主大会增加公信力。
8、发动主流力量，在职民警属于小区多数正能量群体，在街道、社区的指导和监督下，充分发动在职民警主力军的作用，积极参与业主身份实名认证，特别是“警快办”电子身份证赋能，这次是全国首次应用于社区投票，进一步增强了电子投票的公信力。
案例小区3D效果图
同志们，这个小区在执行秘书的合规协助下，采取“机制创新”和“科技赋能”，通过信息公开和舆论监督，街道成立了专班，密切跟踪关注小区“业主共同决定”的合规性，最后也没发现有重大瑕疵，因此街道也积极参与履行指导和监督责任，工作组邀请法律顾问参与，与智囊团一起并肩协同，实现了“党建引领”、“法治护航”一起推动小区“业主共同决定”。
因二十大召开和重庆疫情加重原因，选聘新物业已完成物业服务企业报名，业主大会适当延期，“业主共同决定”这支箭已发出，接下来希望能凝聚各位嘉宾的共同智慧，继续完成这一历史使命。
同志们，通过这次践行“业主共同决定”，有几点启发与大家一起分享：
1、如何依法？针对民事活动，只要找不出有禁止的条款就可以为，法院经常出现：上述做法并不违反现行法律规定，就是这个意思。
2、如何选聘物业？理想是丰满的，现实是骨干的，选聘物业矛盾比较突出，容易掉进深坑，传统公开招标，可以实现组织意图，最后都要召开业主大会，如果采取业主海选方式，也叫公投，直接召开业主大会，是践行《民法典》业主共同决定的最佳体现。
3、如何科技赋能？电子投票，法律并没有禁止，还是鼓励，包括四川，大数据可有效提高业主参与率和业主大会成功率，我们通过电子投票组织召开了400多次业主大会，只有3次没有成功。
4、多用逆向思维，很多问题正向思维就是死胡同，破解需要逆向思维，没有条件创造条件上，我们律师更善于正向思维，执行秘书则更善于逆向思维。
同志们：我的分享时间已有十分钟，肯定不能让所有嘉宾十分满意，我是重庆的陈怀俊，请加我的微信，敬请关注12月18日，“全国社区治理经验线上分享会”，今天的分享也有视频回放，上面的二维码是这个小区在今日头条上的启动号令，大家可扫码阅读一下，谢谢主持人！
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警快办 电子身份证赋能社区投票
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