房价的费用构成都有哪些?这“6大项”你需要了解,很全面(房价有哪些费用组成-)

很多人都会有这样一个疑问:为什么现在的房价会这么高?

房价的费用构成都有哪些?这“6大项”你需要了解,很全面(房价有哪些费用组成-)

根据国家统计局的数据显示,截止到2020年,全国的平均房价已经达到了9860元/平,也就是说,想要在全国大多数城市买房,动辄花费上百万元已经成为普遍现象。

这样一笔钱,对于那些有钱人、富豪来说,可能轻而易举就可以拿出来。但是,对于绝大多数普通工薪家庭来说,上百万元可以说是一笔“巨款”,想要轻轻松松拿出来,难度是非常大的。

房价的费用构成都有哪些?这“6大项”你需要了解,很全面(房价有哪些费用组成-)

今天笔者就来详细阐述一下房价的费用构成都有哪些,以及在这些费用构成当中,哪些是影响房价的主要因素,哪些又是影响房价的次要因素,如此一来,也可以让购房者对于开发商的报价有一个清楚的认识。

通常情况下,房价的费用构成主要包含“6大项”,作为普通购房者的我们,要做到心中有数,尽量避免多花“冤枉钱”。

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首先是土地成本。讲真的,在房价的费用构成中,土地成本是最关键的,也是占比最高的一部分。一般来说,土地成本不仅包含土地出让金,也就是我们熟知的“地价”,还包含拆迁补偿费和向国家、政府、以及相关部门支付的有关税费。

除此之外,还有一项不被人熟知的费用,那就是基础设施建设费,包括小区建成所需要的自来水管道建设、排污系统的建设、供电设施的建设及线路铺排、以及网络、天然气、绿化、环卫、道路交通等等。

房价的费用构成都有哪些?这“6大项”你需要了解,很全面(房价有哪些费用组成-)

其次是项目建设工程费。包括开发商向施工单位支付的工程款、项目建设需要的原材料(钢筋、水泥、沙土等)、运输费用、人力成本等等。还包括在项目建设过程中产生的相关税费和审批费用,比如公共配套设施费、管理费、用电权益费等等,据不完全统计,在项目建设过程中涉及到的相关税费和审批费用多达几十种之多。

然后是销售环节产生的费用。包括两税一费,即房地产转让支付的营业税、城市维护建设税和教育费附加。还包括土地增值费用、印花税等等,这些费用和税费缴纳齐全以后,开发商才可以正式对外销售。

在销售环节,还会产生销售代理费、广告宣传费、项目管理费、人工成本以及销售过程中产生的物料成本。

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还有装修费用。这里主要是针对精装修和简装交付的项目,对于毛坯房来说,这部分的费用涉及的并不多。

最后是项目附加费和开发商的资金使用成本及利润。这两大项也是除土地成本以外,占比最高的两部分。

先说项目附加费。包括相关配套、学区、道路交通等。比如项目A是某某学区房,那么它的价格一定会比不是学区房的项目B价格更高一些。也就是说,为了引进优质学区所产生的费用最后也会转嫁到购房者的身上。

再说开发商的资金使用成本及利润。这一点比较容易理解,众所周知,过去多年,开发商主要凭借着高周转、高杠杆去运营,资金主要来自于银行等相关金融机构,但是,资金可不是白用的,是要支付利息的,开发商不是慈善机构,他们是企业,所以,自然会把这部分资金使用成本转嫁到房价之中。

而利润,就是开发商的收益,抛去以上提到的种种开发成本,在这个基础上提高的价格就是开发商的利润,一般控制在20%~35%之间。当然,也有一些拿地比较早,成本比较低的项目,利润可能会更高一些。

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以上就是房价费用构成的全部,了解了这些对于普通购房者来说,有什么用?当然有用,而且非常有用!因为它可以让我们更清楚地认识到开发商的报价。

举个例子,项目A售价15000元/平,但是,周边其它项目的均价为18000元/平,而且,项目A拿地的时间比较晚,也就是说项目A的土地成本并不低。那么,正常情况下,项目A的售价应该比区域均价要高才符合正常逻辑,但是,项目A的价格不但不高,反而还低于区域均价,那么,项目A一定是有不可告人的秘密,要么是开发商的资金链出现了问题,急于回款,要么是项目质量有问题等等。不管是出现什么样的问题,对于购房者来说,都是高风险的存在。

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所以,了解了房价的费用构成,可以让我们更清楚地认识到开发商的报价,避免不必要的损失。对此,你怎么看?

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